집을 팔기 전에 양도소득세 세율부터 찾는 경우가 많습니다. 하지만 실제 세금은 세율표만 보고 계산하면 맞지 않을 수 있습니다. 양도세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 뒤, 비과세 여부와 공제 적용 여부를 거쳐 계산됩니다. 여기에 보유기간, 주택 수, 조정대상지역 여부까지 겹치면 결과가 달라질 수 있습니다. 주택 수와 비과세·특례 적용 여부에 따라 실제 세금 차이가 크게 발생할 수 있습니다. 세율 숫자보다 내 상황이 어느 과세 구조에 들어가는지 먼저 확인해야 합니다. 확인 항목 세금 차이 비과세 여부 세금 발생 자체가 달라질 수 있습니다 보유기간 세율과 공제율이 달라질 수 있습니다 주택 수 중과 여부가 달라질 수 있습니다 조정대상지역 적용 조건이 달라질 수 있습니다 필요경비 양도차익이 줄어들 수 있습니다 양도세 조회 전에 꼭 봐야 하는 기준 양도소득세 계산은 양도차익부터 달라집니다 양도소득세는 매도가격 전체에 세율을 곱하는 방식이 아닙니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익을 기준으로 계산됩니다. 예를 들어 같은 가격에 집을 팔아도 취득가액이 다르거나 필요경비 인정 항목이 다르면 과세표준이 달라질 수 있습니다. 이 경우 같은 세율표를 보더라도 실제 납부세액은 달라집니다. 많이 놓치는 부분입니다. 중개수수료, 취득세, 법무사 비용, 자본적 지출을 제대로 반영하지 않으면 자동계산 결과와 실제 신고 세액이 달라질 수 있습니다. 1주택인지 다주택인지에 따라 세율 판단이 달라집니다 양도세 계산에서 가장 먼저 봐야 할 것은 주택 수입니다. 본인은 1주택이라고 생각해도 세법상 주택 수 계산은 다르게 나올 수 있습니다. 오피스텔, 분양권, 입주권, 상속주택, 지방 주택이 함께 있으면 비과세 여부나 중과 여부가 달라질 수 있습니다. 주택 수 판단 방식에 따라 실제 세금 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 다주택 상태에서 조정대상지역...