전세 계약에서 가장 중요한 것은 좋은 집을 고르는 것보다 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 구조를 만드는 것입니다. 집 상태가 좋아 보여도 등기부등본, 전입신고, 확정일자, 전세보증보험 여부를 제대로 확인하지 않으면 계약 이후 보증금 반환 문제가 생길 수 있습니다. 특히 전세 보증금은 한 번 문제가 생기면 단순 협의만으로 해결되지 않는 경우가 많습니다. 계약 전에는 위험한 집인지 확인하고, 계약 후에는 권리를 확보하고, 만기 전에는 반환 가능성을 미리 점검해야 합니다.   지금 확인하지 않으면 정상 계약처럼 보여도 보증금 보호 장치가 부족한 상태로 계약할 수 있습니다. 계약 전 등기부 위험 기준 보기   전세 보증금 보호 핵심 기준 구분 확인할 내용 계약 전 등기부등본, 근저당, 압류, 집주인 일치 여부 확인 계약 시 보증금 반환 조건과 특약 문구 확인 입주 후 전입신고와 확정일자로 대항력과 우선변제권 확보 보증 장치 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 문제 발생 시 내용증명, 임차권등기명령, 보증보험 청구 순서 점검 계약 전 등기부등본과 권리관계 확인 전세 보증금을 지키려면 계약서 작성 전 등기부등본부터 확인해야 합니다. 등기부등본에서는 실제 소유자가 누구인지, 근저당권이나 압류가 있는지, 최근 소유권 이전이 자주 있었는지를 봐야 합니다. 특히 을구에 근저당권이 설정되어 있다면 채권최고액과 전세보증금을 합친 금액이 주택 시세를 넘는지 따져봐야 합니다. 예를 들어 시세가 2억 원인 집에 근저당 채권최고액이 1억 2천만 원이고 전세보증금이 1억 원이라면 위험도가 높아질 수 있습니다. 집이 경매로 넘어가면 선순위 채권자가 먼저 배당을 받고, 세입자는 남은 금액에서 보증금을 돌려받아야 하기 때문입니다. 또한 등기부상 소유자와 계약서의 임대인이 같은지도 반드시 확인해야 합니다. 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명서, 신분증 확인이 필요하며, 말...