건물주가 바뀌면 상가 계약은 어떻게 될까, 보증금·계약기간 승계 기준 상가를 빌려 영업하던 중 건물이 팔렸다는 소식을 들으면 계약이 그대로 이어지는지, 보증금은 누구에게 돌려받아야 하는지부터 걱정이 앞섭니다. 상가건물 임대차보호법은 대항력을 갖춘 임차인이라면 건물주가 바뀌어도 새 소유자가 기존 임대인의 자리를 그대로 이어받도록 정하고 있습니다. 다만 사업자등록 시점, 환산보증금 규모, 소유자가 바뀐 원인이 매매인지 경매인지에 따라 보호받는 범위가 갈리기 때문에 내 계약이 어느 쪽에 속하는지를 먼저 가려야 합니다. 건물주 바뀌면 계약도 끝날까 결론부터 말하면, 건물주가 바뀌었다는 이유만으로 상가 임대차계약이 끝나지는 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조는 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있고, 매매뿐 아니라 상속·경매로 소유권을 얻은 사람에게도 같은 원칙이 적용됩니다. 이 승계는 법률에 따라 자동으로 일어나기 때문에 임차인의 동의가 필요 없고, 새 건물주가 따로 통지하지 않아도 효력이 생깁니다. 기존 건물주는 임대인 자리에서 빠지고, 월세를 받을 권리와 보증금을 돌려줄 의무가 함께 새 소유자에게 넘어갑니다. 여기서 핵심 전제는 대항력입니다. 상가 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 반대로 사업자등록을 하지 않았거나, 폐업 등으로 등록이 유지되지 않은 상태라면 새 건물주에게 계약 유지를 주장하기 어려워집니다. 대항력 판단 전 볼 것 · 건물을 실제로 넘겨받아 영업 중인지 · 사업자등록을 신청해 계속 유지 중인지 · 등록 주소가 계약한 호수와 같은지 · 등기부상 선순위 권리보다 앞서는지 사업자등록 상태는 국세청 홈택스 (hometax.go.kr)에서, 건물의 소유자 변경과 근저당 설정 시점은 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr) 등기부등본에서 볼 수 있습니다. 두 날짜를 나란히 놓고 비교하면 내 계약이 새 건...

전세 낀 아파트, 자녀에게 증여해도 될까 세입자가 있는 아파트를 자녀에게 물려주려는 부모님이라면 세입자가 있어도 증여 절차를 진행할 수 있는지부터 궁금해지기 마련입니다. 전세보증금이 낀 상태에서 증여하면 그 보증금은 채무로 인정되는지, 세금은 단순증여와 어떻게 달라지는지, 등기와 신고는 언제까지 마쳐야 하는지 하나씩 정리해보겠습니다. 전세 낀 아파트도 증여될까 결론부터 말하면 세입자가 거주 중이어도 소유권 증여 자체는 가능합니다. 임대차 계약과 소유권 이전은 별개의 법률관계이기 때문입니다. 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 경우에는 소유권이 이전되면 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 따라서 이런 경우에는 세입자의 별도 동의 없이도 임대차 관계가 이어질 수 있습니다. 다만 전세보증금을 누가 책임지느냐에 따라 세금 계산 방식이 완전히 달라집니다. 자녀가 전세보증금 반환 채무까지 넘겨받는 형태로 증여하면 이를 부담부증여라고 부르고, 보증금 채무 없이 순수하게 물려주는 방식과는 과세 구조 자체가 다릅니다. 전세를 낀 아파트를 증여할 때 가장 먼저 판단해야 할 지점이 바로 이 채무 인수 여부입니다. 부담부증여 세금 얼마나 부담부증여로 인정받는 조건 전세보증금이 채무로 인정받으려면 몇 가지 조건을 갖춰야 합니다. 먼저 임대차계약서나 등기부를 통해 실제 존재하는 보증금이라는 사실이 확인되어야 하고, 수증자가 해당 채무를 실제로 인수했다는 사실을 임대차계약서와 자금 흐름 등 객관적인 자료로 입증할 수 있어야 합니다. 소득이 없는 자녀에게 형식적으로만 채무를 넘기면 과세관청은 이를 채무 인수로 보지 않고 전체를 증여로 재계산할 수 있습니다. 예를 들어 소득이 없는 자녀 명의로 전세보증금 채무만 증여계약서에 기재하고, 실제로는 부모가 세입자에게 보증금을 대신 돌려주는 경우가 있습니다. 이런 경우 부담부증여 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 채무 부분까지 포함한 전체 금액이 증여세 과세 대상이 될 수...

상속받은 집에 세입자가 있으면 매도할 수 있을까 부모님이 남기신 집에 이미 세입자가 살고 있는 상태로 상속을 받는 경우가 적지 않습니다. 이런 상황에서는 "이 집을 지금 팔아도 되는지", "세입자 보증금은 누가 책임지는지"부터 막막해지기 마련입니다. 상속받은 부동산은 사망과 동시에 상속인의 재산이 되지만, 임차인이 있는 상태라면 매도 절차와 책임 소재가 일반적인 매매와는 다르게 흘러갑니다. 실제로 어떤 기준에 따라 매도 가능 여부와 임대인의 책임이 달라지는지 살펴보겠습니다. 매도 가능 여부 판단 기준 민법에서는 상속으로 인한 부동산 소유권 취득은 등기 없이도 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 즉 부모님이 돌아가신 순간부터 그 집은 등기부에 이름을 올리지 않아도 법적으로는 상속인의 재산이 됩니다. 다만 이 소유권을 활용해 실제로 팔거나 담보로 제공하려면 이야기가 달라집니다. 등기 없이 취득한 부동산이라도 이를 처분하려면 먼저 상속인 명의로 소유권이전등기를 마쳐야 한다는 원칙이 함께 적용되기 때문입니다. 세입자가 있는지 여부와 무관하게, 매도를 진행하려는 시점에는 상속등기가 선행되어야 한다는 점이 첫 번째 확인 기준이 됩니다. 매도 전 먼저 볼 기준 · 상속등기 완료 여부 · 상속인이 1인인지 여러 명인지 · 임차인의 계약 잔여 기간 · 임대차보증금 반환 재원 · 임차인의 전입신고·확정일자 유무 여기서 자주 오해하는 부분이 있습니다. 상속등기에는 매매나 증여처럼 정해진 60일이라는 기한이 법적으로 존재하지 않습니다. 다만 상속세를 신고해야 하는 기한은 사망일이 속한 달의 말일로부터 6개월로 별도로 정해져 있으며, 이는 등기 신청 기한과는 완전히 다른 절차입니다. 세금 신고를 마쳤다고 등기까지 저절로 끝나는 것은 아니며, 반대로 등기를 서두른다고 세금 신고 기한이 바뀌지도 않습니다. 상속등기 없이 매도되나요 임차인 있는 집 상황별 판단 세입자가 있는 상태에서 상속받...