상가 공실이 길어질 때, 임대료 인하와 렌트프리 중 뭐가 나을까 상가 공실이 몇 달째 이어지면 가장 먼저 떠오르는 질문은 임대료를 내려야 하는지, 아니면 렌트프리를 주고 버텨야 하는지입니다. 그런데 공실 대처는 임대료 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 비어 있는 동안에도 관리비와 재산세, 대출이자는 계속 나가고, 사업자 폐업을 서두르면 부가세가 다시 나올 수 있습니다. 업종 제한이나 건축물 용도 때문에 임차인이 들어오지 못하는 상가도 적지 않습니다. 이 글에서는 상가 공실 원인을 나누어 보고, 임대료 조정·비용·세금·용도·매도까지 어떤 순서로 판단하면 되는지 상황별로 짚어 보겠습니다. 임대료 인하냐, 렌트프리냐 상가 공실 상담에서 가장 많이 나오는 고민입니다. 월세를 10% 내리는 것과 1년 중 2~3개월을 무상으로 주는 렌트프리는 연간 수입만 보면 비슷해 보이지만, 상가 가치에 남는 흔적은 꽤 다릅니다. 상가 매매가격은 대개 월세를 기준으로 한 수익률로 평가됩니다. 표면 임대료를 낮추면 나중에 매도하거나 담보 평가를 받을 때 그 낮은 숫자가 기준이 되기 쉽습니다. 반대로 렌트프리는 계약서상 임대료를 유지할 수 있어 많은 임대인이 선호합니다. 다만 임차인이 렌트프리만 받고 일찍 나가는 상황에 대비해, 중도 해지 시 무상 기간 임대료를 정산한다는 특약을 넣어 두는 경우가 많습니다. 임대료를 한 번 내린 뒤 다시 올리는 문제도 따져야 합니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 계약이라면 차임 증액 청구에 5% 상한이 걸리기 때문에, 내렸던 임대료를 원래 수준으로 되돌리는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 환산보증금이 기준을 넘는 계약은 증액 상한이 다르게 적용되므로, 내 계약이 어느 쪽인지부터 알아야 계산이 맞습니다. 예를 들어 월세 300만원 상가를 비워 둔 경우 월세를 270만원으로 낮추면 연 360만원이 줄고, 수익률 5%로 환산한 상가 가치는 이론상 7천만원 정도 낮아집니다. 같은 금액을 렌트프리 1.2개월로 주면 계약서상...