상가 공실이 길어질 때, 임대료 인하와 렌트프리 중 뭐가 나을까 상가 공실이 몇 달째 이어지면 가장 먼저 떠오르는 질문은 임대료를 내려야 하는지, 아니면 렌트프리를 주고 버텨야 하는지입니다. 그런데 공실 대처는 임대료 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 비어 있는 동안에도 관리비와 재산세, 대출이자는 계속 나가고, 사업자 폐업을 서두르면 부가세가 다시 나올 수 있습니다. 업종 제한이나 건축물 용도 때문에 임차인이 들어오지 못하는 상가도 적지 않습니다. 이 글에서는 상가 공실 원인을 나누어 보고, 임대료 조정·비용·세금·용도·매도까지 어떤 순서로 판단하면 되는지 상황별로 짚어 보겠습니다. 임대료 인하냐, 렌트프리냐 상가 공실 상담에서 가장 많이 나오는 고민입니다. 월세를 10% 내리는 것과 1년 중 2~3개월을 무상으로 주는 렌트프리는 연간 수입만 보면 비슷해 보이지만, 상가 가치에 남는 흔적은 꽤 다릅니다. 상가 매매가격은 대개 월세를 기준으로 한 수익률로 평가됩니다. 표면 임대료를 낮추면 나중에 매도하거나 담보 평가를 받을 때 그 낮은 숫자가 기준이 되기 쉽습니다. 반대로 렌트프리는 계약서상 임대료를 유지할 수 있어 많은 임대인이 선호합니다. 다만 임차인이 렌트프리만 받고 일찍 나가는 상황에 대비해, 중도 해지 시 무상 기간 임대료를 정산한다는 특약을 넣어 두는 경우가 많습니다. 임대료를 한 번 내린 뒤 다시 올리는 문제도 따져야 합니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 계약이라면 차임 증액 청구에 5% 상한이 걸리기 때문에, 내렸던 임대료를 원래 수준으로 되돌리는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 환산보증금이 기준을 넘는 계약은 증액 상한이 다르게 적용되므로, 내 계약이 어느 쪽인지부터 알아야 계산이 맞습니다. 예를 들어 월세 300만원 상가를 비워 둔 경우 월세를 270만원으로 낮추면 연 360만원이 줄고, 수익률 5%로 환산한 상가 가치는 이론상 7천만원 정도 낮아집니다. 같은 금액을 렌트프리 1.2개월로 주면 계약서상...

상가 부가세 계산, 얼마 내고 언제 환급받을까 상가를 사거나 분양받을 때 매매가 외에 부가세가 따로 붙는다는 말을 듣고 당황하는 분이 적지 않습니다. 상가 부가세는 전체 가격이 아니라 건물분에만 매겨지고, 포괄양수도 여부와 사업자등록 시점, 일반과세자인지 간이과세자인지에 따라 실제로 내는 돈과 돌려받는 돈이 크게 달라집니다. 매매·분양·임대 상황별로 어떤 기준을 먼저 봐야 하는지 순서대로 짚어보겠습니다. 상가 부가세를 검색하는 분들이 가장 먼저 묻는 질문은 대체로 세 가지입니다. 얼마가 붙는지, 누가 내는지, 그리고 나중에 돌려받을 수 있는지입니다. 이 세 가지는 따로 떨어진 문제가 아니라 계약서 한 장과 사업자등록 한 번으로 한꺼번에 결정되는 경우가 대부분입니다. 상가 살 때 부가세는 얼마일까 상가 매매 부가세는 매도인이 일반과세 사업자일 때 발생합니다. 상가를 임대하던 매도인은 부동산임대업 사업자로 등록되어 있는 경우가 보통이고, 이때 상가를 파는 행위는 사업용 재화를 공급하는 것으로 봅니다. 그래서 매도인은 매수인에게 부가세를 받아 신고·납부하고, 매수인은 세금계산서를 받게 됩니다. 반대로 매도인이 사업자등록이 없는 개인이거나 간이과세자라면 세금계산서가 오가지 않는 거래가 될 수 있습니다. 같은 상가라도 누가 파느냐에 따라 부가세 존재 여부부터 달라진다는 점이 가장 먼저 짚어야 할 대목입니다. 계약 전 먼저 볼 것 · 매도인이 일반과세 사업자로 등록됐는지 · 매매대금이 부가세 포함인지 별도인지 · 계약서에 토지·건물 가액이 나뉘었는지 · 임차인과 보증금이 그대로 넘어오는지 특히 "매매대금 10억 원"이라고만 적고 부가세 별도 문구를 넣지 않으면, 나중에 그 10억 원 안에 부가세가 포함된 것으로 해석될 여지가 생깁니다. 매도인은 받은 돈에서 부가세를 떼어 내야 하니 실수령액이 줄고, 이 차이 때문에 잔금 직전 분쟁이 생기기도 합니다. 상가 살 때 붙는 세금 종류 토지분까지 ...