건물주가 바뀌면 상가 계약은 어떻게 될까, 보증금·계약기간 승계 기준 상가를 빌려 영업하던 중 건물이 팔렸다는 소식을 들으면 계약이 그대로 이어지는지, 보증금은 누구에게 돌려받아야 하는지부터 걱정이 앞섭니다. 상가건물 임대차보호법은 대항력을 갖춘 임차인이라면 건물주가 바뀌어도 새 소유자가 기존 임대인의 자리를 그대로 이어받도록 정하고 있습니다. 다만 사업자등록 시점, 환산보증금 규모, 소유자가 바뀐 원인이 매매인지 경매인지에 따라 보호받는 범위가 갈리기 때문에 내 계약이 어느 쪽에 속하는지를 먼저 가려야 합니다. 건물주 바뀌면 계약도 끝날까 결론부터 말하면, 건물주가 바뀌었다는 이유만으로 상가 임대차계약이 끝나지는 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조는 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있고, 매매뿐 아니라 상속·경매로 소유권을 얻은 사람에게도 같은 원칙이 적용됩니다. 이 승계는 법률에 따라 자동으로 일어나기 때문에 임차인의 동의가 필요 없고, 새 건물주가 따로 통지하지 않아도 효력이 생깁니다. 기존 건물주는 임대인 자리에서 빠지고, 월세를 받을 권리와 보증금을 돌려줄 의무가 함께 새 소유자에게 넘어갑니다. 여기서 핵심 전제는 대항력입니다. 상가 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 반대로 사업자등록을 하지 않았거나, 폐업 등으로 등록이 유지되지 않은 상태라면 새 건물주에게 계약 유지를 주장하기 어려워집니다. 대항력 판단 전 볼 것 · 건물을 실제로 넘겨받아 영업 중인지 · 사업자등록을 신청해 계속 유지 중인지 · 등록 주소가 계약한 호수와 같은지 · 등기부상 선순위 권리보다 앞서는지 사업자등록 상태는 국세청 홈택스 (hometax.go.kr)에서, 건물의 소유자 변경과 근저당 설정 시점은 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr) 등기부등본에서 볼 수 있습니다. 두 날짜를 나란히 놓고 비교하면 내 계약이 새 건...