상가 대출 조건, 감정가 높아도 한도가 적게 나오는 이유 상가를 사려고 은행에 상담을 받아보면 같은 감정가의 상가인데도 사람마다 대출 한도가 다르게 안내됩니다. 아파트 주택담보대출은 LTV와 DSR이 중심이지만, 상가담보대출은 여기에 임대료로 이자를 감당할 수 있는지를 따지는 RTI와 공실 여부, 건물의 법적 상태까지 함께 심사되기 때문입니다. 상가 대출 조건을 판단할 때 실제로 결과를 가르는 기준이 무엇인지 순서대로 짚어보겠습니다. 상가 대출을 알아보는 분들이 가장 먼저 묻는 질문은 대체로 두 가지입니다. "감정가의 몇 %까지 나오나요?"와 "제 소득으로도 가능한가요?"입니다. 그런데 상가는 두 질문만으로 답이 나오지 않습니다. 담보가치, 임대수익, 차주 소득, 건물 상태가 동시에 맞아야 실제 실행 금액이 확정됩니다. 임대료로 대출 이자 감당될까 상가를 담보로 부동산임대업 사업자대출을 받을 때 금융기관이 가장 먼저 계산하는 숫자는 RTI(임대업이자상환비율)입니다. RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업 대출과 기존 대출의 연간 이자비용으로 나눠 계산하며, 부동산임대업 대출은 원칙적으로 비주택 1.5배, 주택 1.25배 이상을 기준으로 심사합니다. 다만 실제 적용과 예외 여부는 금융기관별 심사에 따라 달라질 수 있습니다. 쉽게 말해 이자가 연 2,000만 원이라면 연 임대료가 3,000만 원 이상 나와야 기준을 맞춥니다. 임대료가 그보다 적으면 대출 금액을 줄여 이자를 낮추는 방식으로 한도가 조정되기 때문에, 감정가로만 계산한 한도와 실제 한도 사이에 차이가 생깁니다. RTI 계산 전 짚어볼 부분 · 현재 임대차계약서상 월세와 보증금 · 같은 건물의 기존 대출 이자 포함 여부 · 공실 구간의 예상 임대료 인정 여부 · 금리 인상 시에도 기준 충족 여유 금리가 오르면 같은 임대료로도 RTI가 떨어진다는 점도 함께 봐야 합니다. 대출 실행 시점에는 기준을 넘더라도, 변동금리로 ...

상가 수익률, 대출·공실까지 넣으면 실제 몇 %일까 상가 매물을 보다 보면 수익률 5%, 6% 같은 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 그런데 같은 상가라도 보증금, 대출 이자, 취득세, 공실 기간을 어떻게 넣느냐에 따라 실제 손에 남는 수익률은 1~2%p 넘게 벌어지기도 합니다. 매수 판단 전에 어떤 숫자를 더하고 빼야 하는지, 실제 거래에서 자주 생기는 상황을 기준으로 살펴봅니다. 상가 수익률 계산이 어려운 이유는 공식이 복잡해서가 아닙니다. 광고에 적힌 수익률과 투자자가 실제로 받는 수익률이 서로 다른 전제에서 출발하기 때문입니다. 그 차이를 알고 나면 같은 매물도 전혀 다르게 보입니다. 상가 수익률, 어떻게 계산할까 가장 많이 쓰이는 상가 수익률 계산 방식은 1년 월세 합계를 매매가로 나누는 것입니다. 월세 200만 원, 매매가 5억 원이라면 연 2,400만 원 ÷ 5억 원으로 4.8%가 나옵니다. 매물 광고에 적힌 숫자 대부분이 이 방식이거나, 여기서 보증금만 뺀 방식입니다. 이 숫자에는 투자자가 실제로 쓰는 돈과 매년 빠져나가는 돈이 들어 있지 않습니다. 그래서 실제 판단에는 몇 가지 질문이 더 붙습니다. 수익률 계산 전 던져야 할 질문 · 내 돈이 실제로 얼마나 들어가게 되는지 · 매년 빠져나가는 이자와 비용은 얼마인지 · 12개월 내내 임대료가 꾸준히 들어오는지 · 팔 때 남는 차익과 세금은 각각 얼마인지 첫 번째 질문은 취득세·중개보수 같은 부대비용과 보증금·대출금, 두 번째는 이자·재산세·관리비, 세 번째는 공실, 네 번째는 양도세와 이어집니다. 상가 투자 수익률은 결국 이 네 가지를 얼마나 현실적으로 넣느냐에서 갈립니다. 상가 취득세 실제 얼마 나올까 표면수익률과 실투자 수익률 상가 수익률을 비교할 때는 두 숫자를 나눠서 봐야 합니다. 하나는 매매가 기준의 표면수익률 , 다른 하나는 내 돈 기준의 실투자 수익률 입니다. 표면수익률 = ...

상가 양도세 계산, 보유기간과 필요경비에 따라 얼마나 달라질까 상가를 팔 때 가장 먼저 떠오르는 질문은 "세금이 대략 얼마 나올까"입니다. 주택처럼 1세대 1주택 비과세를 기대했다가 과세 대상이라는 사실을 뒤늦게 알게 되는 분도 적지 않습니다. 상가 양도세는 보유기간에 따른 세율, 인정받는 필요경비, 토지와 건물 금액의 구분, 장기보유특별공제 적용 여부가 겹쳐서 결정됩니다. 여기에 건물분 부가세와 예정신고 기한까지 함께 따져야 실제 손에 남는 금액이 보입니다. 같은 가격에 산 상가라도 몇 년을 보유했는지, 리모델링 비용 영수증을 챙겨 두었는지, 임대하면서 감가상각을 비용으로 처리했는지에 따라 세액 차이가 수백만 원 이상 벌어지기도 합니다. 매도 계약서에 도장을 찍기 전에 어떤 항목이 세금을 움직이는지부터 짚어 두는 편이 손실을 줄이는 길입니다. 상가 팔면 양도세 얼마 나올까 상가 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익을 출발점으로 삼습니다. 여기서 장기보유특별공제와 연 250만 원의 양도소득 기본공제를 빼면 과세표준이 나오고, 보유기간에 맞는 세율을 곱해 세액이 정해집니다. 세액의 10%는 지방소득세로 별도 부과되므로 실제 부담은 조금 더 커집니다. 세율에서 가장 크게 갈리는 지점은 보유기간 2년입니다. 2년을 채우지 못하고 팔면 양도차익 규모와 관계없이 높은 단일세율이 붙고, 2년 이상이면 과세표준 구간별 누진세율(6~45%)이 적용됩니다. 보유기간 세율 특징 1년 미만 50% 단일세율 1년~2년 미만 40% 단일세율 2년 이상 6~45% 누진세율 예를 들어 양도차익이 1억 원인 상가를 1년 반 만에 팔면 공제 후 금액에 40%가 곧바로 적용되지만, 몇 달만 더 보유해 2년을 넘기면 누진 구간을 따라 계산되어 세액이 눈에 띄게 줄어들 수 있습니다. 잔금일을 언제로 잡느냐가 세율 구간을 바꾸는 셈입니다. 세액을 가르는 네 가지 요소 · 취득일부터 양도일...