집 매매 후 하자 발견, 매도인 책임은 어디까지일까 잔금을 치르고 이사한 지 얼마 되지 않아 천장에서 물이 떨어지거나, 붙박이장을 치웠더니 벽 전체에 곰팡이가 번져 있는 일은 생각보다 자주 생깁니다. 이때 가장 먼저 떠오르는 질문은 매도인에게 수리비를 받을 수 있는지, 계약 자체를 무를 수 있는지입니다. 답은 하자의 종류, 계약 당시 알 수 있었는지, 특약 문구, 발견 후 지난 기간에 따라 갈립니다. 집 매매 후 하자 문제는 "누가 고치느냐"보다 "언제, 어떤 근거로 요구하느냐"에서 결과가 크게 벌어집니다. 발견 직후의 대응부터 매도인 하자담보책임 기한, 특약과 중개사 책임, 전월세와 신축 아파트의 차이까지 판단 순서대로 짚어보겠습니다. 하자 발견 직후 무엇부터 할까 물이 새는 걸 보면 당장 업체를 불러 고치고 싶어집니다. 그런데 원래 상태를 남기지 않고 공사부터 시작하면, 나중에 매도인에게 책임을 물을 때 하자가 있었다는 사실 자체를 입증하기 어려워집니다. 누수라면 물이 떨어지는 위치, 얼룩이 번진 범위, 날짜가 함께 보이는 사진과 영상이 가장 기본적인 증거가 됩니다. 하자 발견 직후 대응 순서 · 수리 전 사진·영상으로 하자 상태 기록 · 누수탐지 등 전문 업체의 원인 소견 받기 · 매도인·중개사에게 문자로 하자 사실 통보 · 수리 견적서와 영수증은 원본으로 보관 · 협의가 안 되면 내용증명으로 책임 요구 통보는 전화 한 통으로 끝내기보다 문자나 내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방식이 뒤에 유리하게 작용합니다. 매도인과 수리비 분담에 합의했다면 금액과 범위를 적은 합의서를 따로 받아두는 편이 안전합니다. 아래층까지 물이 번지는 누수는 응급 조치를 미룰 수 없으니, 조치 전과 후를 모두 찍어두고 진행하면 됩니다. 입주 2주 만에 욕실 천장 누수가 생긴 경우 예를 들어 입주 직후 욕실 천장에서 누수가 시작됐다면, 매도인이 예...

부동산 계약 해제, 언제 가능할까요 계약서에 도장을 찍고 나서도 마음이 바뀌는 순간은 생각보다 자주 찾아옵니다. 매수인은 더 좋은 매물을 발견하기도 하고, 매도인은 갑자기 오른 시세를 보고 계약을 후회하기도 합니다. 문제는 "계약금만 포기하면 언제든 끝낼 수 있다"고 오해하는 경우가 많다는 점입니다. 실제로는 계약이 어느 단계까지 진행됐는지에 따라 해제가 가능한지, 위약금은 얼마인지, 배액배상까지 가야 하는지가 완전히 달라집니다. 해제 전 먼저 볼 기준 · 계약 진행 단계 · 이행착수 여부 · 특약 사항 존재 · 귀책사유 위치 계약금만 주고받은 상태라면 당사자 사이에 다른 약정이 없고 상대방이 이행에 착수하지 않았다면 민법 제565조에 따른 해약금 해제를 검토할 수 있습니다. 매수인은 이미 낸 계약금을 포기하는 것으로, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주는 것으로 계약을 없던 일로 할 수 있습니다. 다만 이 권리에는 시한이 있습니다. 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능하다는 점입니다. 여기서 이행착수란 단순히 마음의 준비를 한 정도가 아니라, 중도금을 실제로 입금하거나 잔금을 치르기 위한 구체적인 행동에 나선 상태를 말합니다. 중도금 넣었다면 상황 다릅니다 중도금 지급이 이행 착수로 인정되면 앞서 말한 해약금 해제는 어려워집니다. 매도인 입장에서 "계약금 두 배만 물어주면 그만"이라고 생각했다가 낭패를 보는 지점이 바로 여기입니다. 계약서에 중도금 지급일이 정해져 있어도 마찬가지입니다. 지급기일 전에는 중도금을 지급하지 않기로 한 특약 등 특별한 사정이 없다면, 지급기일 전 중도금 지급도 이행 착수로 인정될 수 있습니다. 다만 상대방이 이미 적법한 해제 절차에 들어간 경우 등에는 판단이 달라질 수 있습니다. 매도인이 계약 깨려는 경우엔 부동산 가격이 오르면 매도인이 더 비싸게 팔 수 있는 다른 매수인을 찾아 계약을 흔드...