부동산 경매 권리분석, 무엇부터 확인해야 할까요 경매 물건은 시세보다 낮은 가격이 가장 큰 매력이지만, 등기부에 여러 권리가 얽혀 있으면 이야기가 달라집니다. 낙찰 후에 임차인 보증금을 떠안게 되거나 유치권 신고가 걸려 있는 경우도 있어, 입찰 전에 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리가 남는지부터 판단해야 합니다. 등기부등본 한 장만 보고 안심할 수 있는 물건인지, 현장조사까지 필요한 물건인지는 권리 순서를 따라가 봐야 드러납니다. 경매 권리분석 결과는 개별 등기부와 사건기록에 따라 달라질 수 있으며, 아래 내용은 일반적인 판단 기준을 설명합니다. 말소기준권리부터 확인할 이유 등기부에 설정된 권리를 시간 순서대로 나열했을 때, 가장 먼저 등기된 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 최선순위 권리가 말소기준권리가 됩니다. 매각부동산의 저당권은 매각으로 소멸하고, 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 선순위 권리에 대항할 수 있는지에 따라 소멸 또는 인수 여부가 달라집니다. 등기부 열람은 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)에서 가능합니다. 예를 들어 저당권보다 먼저 전세권이 설정되어 있고 전세권자가 배당요구를 하지 않은 경우, 전세권은 말소되지 않고 낙찰자가 그대로 인수합니다. 반대로 같은 전세권이라도 배당요구를 했다면 저당권과 함께 소멸되어 낙찰자의 부담에서 빠지게 됩니다. 낙찰 전 뭐부터 볼까 선순위 임차인 대항력 판단 임차인이 있는 물건에서는 전입신고와 점유를 언제 갖췄는지가 핵심입니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인은 보증금을 다 받지 못해도 낙찰자에게 나머지를 요구하며 계속 거주를 주장할 수 있습니다. 반면 말소기준권리 이후에 전입한 임차인은 배당을 받든 못 받든 낙찰자에게 대항력을 주장하기 어렵습니다. 임차인 확인 시 볼 항목 · 전입신고 접수일자와 근저당 설정일 비교 · 확정일자 접수일자와 배당 순위 확인 · 실제 점유를...