경매 낙찰 후 소유권이전등기, 언제 어떻게 진행될까 경매로 집을 낙찰받았다고 해서 곧바로 등기부에 내 이름이 오르는 것은 아닙니다. 매각대금을 완납하는 시점과 등기가 실제로 정리되는 시점은 서로 다르게 움직입니다. 일반 매매처럼 매수인과 매도인이 함께 등기소를 찾아가는 방식도 아니어서, 처음 경매를 경험하는 분들은 이 부분에서 특히 혼란을 겪는 경우가 많습니다. 소유권 취득 시점은 언제일까요 일반 매매에서는 잔금을 치르고 등기소에 소유권이전등기를 마쳐야 비로소 소유권이 넘어옵니다. 그런데 경매는 이 구조가 다릅니다. 매수인이 매각대금을 전부 납부한 시점에 소유권 자체는 이미 넘어온 것으로 처리됩니다. 등기부에 이름이 오르기 전이라도 소유자의 지위는 확보된 상태라는 의미입니다. 다만 이 소유권은 아직 등기부에 공시되지 않은 상태일 수 있습니다. 그래서 실제로 집을 되팔거나 담보로 대출을 받으려면 등기부상 정리까지 마쳐야 하는 경우가 대부분입니다. 낙찰 후 진행 상황은 법원경매정보 (courtauction.go.kr)에서 매각기일과 대금납부기일 등을 확인할 수 있습니다. 낙찰 잔금 소유권 시점 등기는 누가 신청해야 할까요 일반 매매는 매도인과 매수인이 공동으로 등기를 신청하는 구조입니다. 반면 경매에서는 매각대금이 지급되면 법원이 매수인 앞으로의 소유권이전등기와 소멸 대상 권리의 말소등기를 등기소에 촉탁하는 방식으로 진행됩니다. 일반 매매처럼 매도인과 매수인이 함께 등기를 신청하는 구조가 아니라는 점이 자주 헷갈리는 부분입니다. 촉탁 신청 전에는 취득세 신고·납부 영수증, 국민주택채권 매입 확인서, 등기신청수수료에 해당하는 수입증지, 송달료 등을 준비해야 합니다. 서류 중 하나라도 빠지면 촉탁 신청 자체가 미뤄질 수 있어, 대금 완납 직후부터 서류를 챙기는 편이 절차를 늦추지 않는 방법입니다. 구분 일반 매매 경매 낙찰 소유권 이전 등기 완료 시 대금 완납 시 등기 주체 매도인·매수인 법원 촉탁 60일...

경매 낙찰 후 세입자는 언제 나가야 할까요 경매로 원하던 집을 낙찰받았는데 문을 열어보니 기존 세입자가 그대로 살고 있는 경우가 있습니다. 잔금을 냈으니 당장 집을 비워줄 거라 생각했다가, 세입자가 "보증금 받기 전엔 못 나간다"고 하면 당황스러울 수밖에 없습니다. 세입자가 언제 나가야 하는지는 그 세입자가 대항력을 갖췄는지, 보증금을 배당받았는지에 따라 완전히 달라집니다. 낙찰 후 세입자 퇴거 시점 낙찰자가 잔금을 완납했다고 해서 세입자가 곧바로 짐을 빼야 하는 것은 아닙니다. 퇴거 시점을 가르는 첫 번째 기준은 그 세입자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리, 즉 대항력을 갖췄는지 여부입니다. 대항력이 없는 세입자라면 낙찰자는 잔금 납부 후 법원에 인도명령을 신청해 비교적 짧은 기간 안에 점유를 넘겨받을 수 있습니다. 반대로 대항력을 갖춘 선순위 세입자라면 이야기가 달라집니다. 보증금을 전부 돌려받기 전까지는 집을 비워줄 의무 자체가 없다고 보는 경우가 많기 때문입니다. 인도명령 신청 가능한 대상 · 전 소유자와 채무자 등 원래 살던 점유자 · 대항력을 갖추지 못한 임차인과 세입자 · 경매개시결정 등기 이후 들어온 점유자 · 말소기준권리보다 늦게 전입한 후순위 세입자 여기서 말하는 대항력은 단순히 오래 살았다는 사실만으로 인정되는 것이 아닙니다. 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤는지 확인해야 하며, 대항력은 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 경매에서는 이 대항력 발생 시점과 말소기준권리의 선후관계를 함께 확인해야 합니다. 인도명령 6개월 지났다면 인도명령 신청 기한과 대상 인도명령은 매각대금을 완납한 날부터 6개월 이내에만 신청할 수 있습니다. 소유권이전등기가 아직 끝나지 않았더라도 대금만 전액 납부했다면 신청 자격이 생깁니다. 이 6개월이라는 기한은 늘어나지 않기 때문에, 잔금을 낸 직후 바로 신청서를 접수하는 경우가 많습니다...

경매 전입세대확인서, 입찰 전과 낙찰 후 언제 봐야 할까 경매 물건에 관심이 생기면 등기부등본과 매각물건명세서부터 살펴보게 됩니다. 그런데 정작 전입세대확인서는 언제, 몇 번 봐야 하는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 입찰 전 한 번으로 끝내도 되는지, 낙찰 후에도 다시 확인해야 하는지에 따라 떠안아야 할 보증금 범위가 달라질 수 있습니다. 경매 전 전입세대 확인하는 이유 법원이 작성하는 현황조사서에는 집행관이 조사한 시점의 점유자와 전입일자가 담겨 있습니다. 문제는 이 조사가 입찰기일보다 훨씬 앞서 이뤄진다는 점입니다. 조사 이후 새로운 세대가 전입했거나 기존 세입자가 전출했다면, 서류상 정보와 실제 상황이 달라질 수 있습니다. 전입세대확인서는 특정 주소지에 현재 전입신고가 되어 있는 세대주와 전입일자를 보여주는 서류입니다. 등기부등본이 권리관계를 보여준다면, 전입세대확인서는 그 시점의 점유·거주 상태를 보여주는 자료입니다. 두 서류를 함께 대조해야 선순위 임차인 여부를 판단할 수 있습니다. 입찰 전 확인할 항목 · 말소기준권리 설정일자부터 먼저 확인하기 · 전입세대 전입일자를 등기부와 대조하기 · 배당요구종기 신청여부까지 함께 확인하기 · 매각물건명세서 인수표기 여부를 확인하기 입찰 전 언제 발급받아야 할까 대항력은 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다. 이 전입일이 말소기준권리 설정일보다 앞서 있으면 선순위 임차인으로 분류되고, 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 그래서 입찰기일에 최대한 가까운 시점에 전입세대확인서를 직접 발급받아 두는 편이 안전합니다. 경매 참가자도 전입세대확인서를 열람하거나 교부받을 수 있습니다. 신청할 때는 신분증과 경매 참가자임을 입증할 수 있는 서류를 준비해야 합니다. 수수료는 열람 1건 1회 300원이며, 경매참가자가 전입세대확인서를 교부받는 경우에는 1통 500원이 적용됩니다. ...

경매 임차인 대항력, 전입일은 언제부터 인정될까 경매로 나온 집에 임차인이 살고 있다면 낙찰가 외에 추가 부담이 생길 수도 있습니다. 관건은 그 임차인이 대항력을 갖췄는지 여부이고, 이는 등기부등본과 전입일자를 함께 봐야 판단할 수 있습니다. 같은 물건이라도 임차인의 전입 시점과 배당신청 여부에 따라 낙찰자가 떠안는 결과는 완전히 달라집니다. 대항력 판단은 어떻게 할까요 임차인이 대항력을 가지려면 원칙적으로 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 하며, 그 효력은 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 경매에서는 이 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 앞서는지를 비교해야 합니다. 따라서 단순히 전입일자만 보는 것이 아니라 실제 점유 시점과 주민등록 시점을 함께 확인해야 합니다. 대항력 판단 시 확인할 것 · 주택을 인도받아 점유했는지 확인 · 주민등록을 마친 시점 확인 · 대항력 발생 시점과 말소기준권리 비교 · 점유와 주민등록이 계속 유지됐는지 확인 말소기준권리 계산법 말소기준권리부터 봐야 하는 이유 등기부등본에 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기가 여러 개 섞여 있어도 판단 기준은 하나입니다. 이 중 가장 먼저 접수된 권리가 말소기준권리가 되고, 그보다 늦게 설정된 권리는 낙찰로 소멸하는 것이 원칙입니다. 반대로 그보다 앞선 권리는 낙찰자가 그대로 인수해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 임차인의 대항력도 이 기준선 위에서 갈립니다. 등기부등본 갑구와 을구를 따로 보지 말고 나란히 대조하면서 접수일자와 접수번호를 함께 확인하는 습관이 필요합니다. 접수일자만 보고 순서를 판단하다가 실제 접수번호 순서를 놓치는 실수가 초보 입찰자에게 자주 발생합니다. 전입일자, 언제 확인할까요 전입일자는 등기부등본이 아니라 임차인의 주민등록 전입 기록으로 확인해야 합니다. 법원의 현황조사서나 매각물건명세서에도 조사된 전입일자가 기재되는 경우가 있어, 등기부등본상 말소기준권리 날짜와 나란히...

경매 선순위 임차인 있으면 보증금은 누가 줘야 할까 경매로 나온 집을 낙찰받았는데 선순위 임차인이 버티고 있다는 이야기를 들으면 누구나 당황하게 됩니다. 임차인의 대항력 여부와 배당요구 시점에 따라 낙찰자가 보증금을 떠안아야 하는 상황이 실제로 벌어지기 때문입니다. 등기부등본만으로는 판단이 끝나지 않는 이유와 실제로 확인해야 할 기준을 짚어보겠습니다. 낙찰받으면 보증금 줘야할까 경매 물건에 임차인이 살고 있다는 사실만으로 낙찰자가 보증금을 대신 물어줘야 하는 것은 아닙니다. 핵심은 그 임차인이 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖췄는지, 그리고 배당 절차에서 보증금을 온전히 돌려받았는지에 달려 있습니다. 대항력이 없는 후순위 임차인이라면 임대차 관계가 낙찰과 동시에 소멸하므로 낙찰자에게 별도의 반환 의무가 생기지 않습니다. 반면 대항력을 갖춘 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 전부 충당되지 못하면, 그 차액은 고스란히 낙찰자의 몫으로 남을 수 있습니다. 임차인 보증금 인수될까 선순위 임차인 판단하는 기준 임차인이 선순위인지 후순위인지 판단할 때는 말소기준권리와 임차인의 대항력 발생 시점을 비교해야 합니다. 주택 임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 발생하므로, 단순히 전입신고 날짜만 비교하면 판단이 어긋날 수 있습니다. 따라서 점유 여부와 주민등록 시점, 말소기준권리의 설정 시점을 함께 확인해야 합니다. 대항력 판단 시 확인할 항목 · 전입신고일과 말소기준권리 설정일 비교 · 확정일자와 배당요구 여부까지 함께 확인 · 배당액이 보증금보다 얼마나 부족한지 점검 · 전입세대열람원으로 실제 점유자까지 확인 대항력 있으면 달라지는 것 대항력이 있다는 사실 하나로 결론이 정해지는 것은 아닙니다. 대항력을 갖춘 임차인이라도 배당요구를 했는지, 배당액이 충분한지에 따라 낙찰자가 지는 부담이 달라집니다. 예를 들어 전입신고와 점유를 마쳐 ...

경매 말소기준권리 찾는 법, 등기부등본에서 어디부터 볼까 경매 물건 등기부등본을 열어봐도 어떤 권리가 기준이 되는지 한눈에 들어오지 않는 경우가 많습니다. 근저당과 가압류가 여러 개 섞여 있으면 어느 것을 기준으로 봐야 낙찰 후 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 구분할 수 있는지 헷갈리기 쉽습니다. 말소기준권리를 잘못 짚으면 임차인 보증금을 떠안게 되는 상황까지 이어질 수 있어 입찰 전에 정확히 짚어두는 과정이 필요합니다. 말소기준권리는 어떻게 찾을까 말소기준권리는 경매로 소유권이 넘어갈 때 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리가 낙찰자에게 남을 수 있는지를 판단하는 기준선입니다. 등기부등본에서는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기의 선후관계를 먼저 확인하고, 선순위 전세권이 있다면 배당요구 여부까지 별도로 확인해야 합니다. 순서를 찾을 때는 등기된 날짜만 비교하면 되는 것이 아니라 갑구와 을구에 나뉘어 기록된 권리를 하나의 시간축 위에 다시 배열해야 합니다. 근저당은 을구, 가압류는 갑구에 기재되기 때문에 두 구획을 따로 보면 순서를 놓치기 쉽습니다. 말소기준권리 찾을 때 확인할 것 · 저당권과 근저당권 등기일자 확인하기 · 가압류·압류 등기 시점 함께 살피기 · 담보가등기와 경매개시결정등기 확인하기 · 선순위 전세권이 있다면 배당요구 여부도 확인하기 이 가운데 가장 먼저 등기된 하나가 말소기준권리가 되고, 이 권리를 포함해 그 이후에 등기된 권리는 대부분 매각과 동시에 소멸됩니다. 반대로 말소기준권리보다 앞서 등기된 권리는 낙찰자에게 그대로 넘어갈 수 있어 입찰가를 산정할 때 반영해야 합니다. 말소기준권리 뜻 다시보기 등기부등본에서 무엇부터 볼까 등기부등본을 발급받았다면 표제부보다 갑구와 을구를 먼저 시간순으로 나열하는 작업이 우선입니다. 갑구에는 소유권과 압류, 가압류, 가처분 같은 권리가, 을구에는 저당권과 전세권 같은 권리가 기록되어 있어 각...

경매로 산 집 세입자 보증금, 내가 떠안을 수도 있을까 경매로 낙찰받은 집에 세입자가 살고 있다면 보증금을 낙찰자가 그대로 떠안아야 하는지부터 궁금해지실 겁니다. 같은 세입자라도 전입신고 시점과 확정일자, 배당요구 여부에 따라 인수 여부와 금액이 크게 달라집니다. 대항력 있는 임차인의 기준 낙찰자가 세입자 보증금을 책임져야 하는지는 등기부상 말소기준권리와 세입자의 대항요건 중 무엇이 먼저 성립했는지로 갈립니다. 말소기준권리는 근저당, 가압류, 압류처럼 경매로 소멸하는 권리 가운데 가장 먼저 설정된 권리를 뜻합니다. 세입자가 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항력이 발생한 시점이 선순위 권리보다 앞선다면, 경매 이후에도 임차권이 낙찰자에게 대항할 수 있는지가 중요한 판단 기준이 됩니다. 반대로 전입신고가 말소기준권리보다 늦었다면 임차권은 매각과 동시에 소멸합니다. 예를 들어 근저당이 설정되기 전부터 전입신고를 마치고 실제로 거주해 온 세입자가 사는 집이 경매로 넘어가는 경우, 세입자의 대항력은 매각 이후에도 그대로 유지되므로 배당으로 갚지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안아야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 경매 권리분석 먼저 선순위냐 후순위냐 다른 결과 같은 세입자라도 전입신고 시점이 근저당보다 앞서는지 뒤서는지에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 선순위 세입자는 대항력을 유지한 채 낙찰자와 임대차 관계를 이어가거나 배당 절차를 거쳐 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 후순위 세입자는 대항력이 인정되지 않아 매각과 함께 임차권이 소멸하고, 배당 순위에서 밀려 있던 부분은 회수하기 어려워집니다. 다만 후순위라 하더라도 보증금이 소액임차인 기준 안에 든다면 일정액을 최우선으로 돌려받을 수 있어, 순위만으로 결과를 단정하기는 어렵습니다. 예를 들어 근저당 설정 이후에 전입신고를 한 세입자가 살던 집이 경매로 넘어가는 경우, 대항력은 인정되지 않아 임차권이 매각과 함께 소멸하지만 보증금이 소액임차인 범위에 해당한다면 그 안에서...

부동산 경매 권리분석, 무엇부터 확인해야 할까요 경매 물건은 시세보다 낮은 가격이 가장 큰 매력이지만, 등기부에 여러 권리가 얽혀 있으면 이야기가 달라집니다. 낙찰 후에 임차인 보증금을 떠안게 되거나 유치권 신고가 걸려 있는 경우도 있어, 입찰 전에 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리가 남는지부터 판단해야 합니다. 등기부등본 한 장만 보고 안심할 수 있는 물건인지, 현장조사까지 필요한 물건인지는 권리 순서를 따라가 봐야 드러납니다. 경매 권리분석 결과는 개별 등기부와 사건기록에 따라 달라질 수 있으며, 아래 내용은 일반적인 판단 기준을 설명합니다. 말소기준권리부터 확인할 이유 등기부에 설정된 권리를 시간 순서대로 나열했을 때, 가장 먼저 등기된 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 최선순위 권리가 말소기준권리가 됩니다. 매각부동산의 저당권은 매각으로 소멸하고, 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 선순위 권리에 대항할 수 있는지에 따라 소멸 또는 인수 여부가 달라집니다. 등기부 열람은 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)에서 가능합니다. 예를 들어 저당권보다 먼저 전세권이 설정되어 있고 전세권자가 배당요구를 하지 않은 경우, 전세권은 말소되지 않고 낙찰자가 그대로 인수합니다. 반대로 같은 전세권이라도 배당요구를 했다면 저당권과 함께 소멸되어 낙찰자의 부담에서 빠지게 됩니다. 낙찰 전 뭐부터 볼까 선순위 임차인 대항력 판단 임차인이 있는 물건에서는 전입신고와 점유를 언제 갖췄는지가 핵심입니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인은 보증금을 다 받지 못해도 낙찰자에게 나머지를 요구하며 계속 거주를 주장할 수 있습니다. 반면 말소기준권리 이후에 전입한 임차인은 배당을 받든 못 받든 낙찰자에게 대항력을 주장하기 어렵습니다. 임차인 확인 시 볼 항목 · 전입신고 접수일자와 근저당 설정일 비교 · 확정일자 접수일자와 배당 순위 확인 · 실제 점유를...

부동산 권리분석, 등기부등본만 보면 충분할까요 계약 전에 등기부등본을 열람했다면 절반은 확인한 셈이지만, 나머지 절반은 등기부에 아예 나타나지 않는 권리들입니다. 소유자와 근저당은 확인했는데도 잔금 이후에 예상 못 한 문제가 생기는 경우가 있는 이유이기도 합니다. 실제로 무엇을 더 봐야 안전한 거래인지 순서대로 짚어보겠습니다. 등기부등본은 부동산 거래에서 가장 먼저 확인하는 공적 서류입니다. 소유자가 누구인지, 근저당이나 가압류처럼 등록된 제한물권이 있는지를 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)에서 바로 열람할 수 있습니다. 다만 등기부에 적히는 권리는 법이 정한 등록 대상에 한정되어 있어서, 이 문서 하나로 거래의 위험 전체를 판단하기는 어렵습니다. 등기부등본에서 보이는 권리들 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 표제부에는 건물이나 토지의 표시 사항이, 갑구에는 소유권과 관련된 사항이, 을구에는 소유권 이외의 권리가 기재됩니다. 매수인이 가장 먼저 눈여겨봐야 하는 부분은 갑구의 가압류·가처분·가등기 여부와 을구의 근저당 설정 내역입니다. 신탁등기가 되어 있다면 명의자가 실제 소유자가 아닐 수 있어 별도의 동의 절차가 필요할 수 있습니다. 등기부로 확인되는 항목 · 소유자 이름과 주소 · 근저당 설정 금액 · 가압류·가처분 여부 · 가등기·신탁등기 여부 이 항목들은 등록 의무가 있는 권리이기 때문에 서류만으로도 파악이 가능합니다. 문제는 등록 의무가 없는 권리들입니다. 등기부등본 뭐부터 볼까 등기부에 나오지 않는 위험 전입신고를 마치고 실제로 거주 중인 임차인은 등기 없이도 대항력을 갖습니다. 공사대금 등 해당 부동산과 관련된 채권이 있고 점유 등 유치권 성립요건을 갖춘 경우에도 그 권리가 등기부에 직접 표시되지 않을 수 있습니다. 법정지상권, 위반건축물 여부, 관리비 체납액 역시 등기부와는 별개의 서류나 현장 확인을 통해서만 드러납니다. 예를 들어 등기부에는 근저당 하나뿐...

경매 권리분석, 이것부터 확인해야 합니다 경매 물건을 검색하다 보면 낙찰가부터 눈에 들어옵니다. 그런데 정작 중요한 건 등기부에 남아있는 권리들이 낙찰 이후에도 살아남는지 여부입니다. 권리분석을 제대로 하지 않으면 시세보다 싸게 받은 물건이 오히려 더 큰 부담으로 돌아올 수 있습니다. 경매 낙찰 전 뭘 봐야 할까 등기부등본의 갑구와 을구를 하나로 합쳐 시간 순서대로 나열한 뒤, 가장 먼저 등재된 권리를 찾는 것이 권리분석의 출발점입니다. 이 권리를 보통 말소기준권리라고 부르며, 이 기준보다 뒤에 설정된 권리는 유치권 같은 예외를 제외하면 낙찰과 함께 대부분 사라집니다. 등기 내용은 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)에서 직접 발급받아 확인할 수 있습니다. 말소기준권리 후보 · 근저당권 · 가압류 · 압류 · 담보가등기 · 경매개시결정등기 인수되는 권리 뭐있지 인수되는 권리 판단 기준은 말소기준권리만 찾았다고 끝나는 것은 아닙니다. 그 기준보다 먼저 설정된 권리가 있는지, 등기부에 잘 드러나지 않는 권리까지 남아있는지를 함께 봐야 실제 부담이 얼마나 되는지 가늠할 수 있습니다. 예를 들어 말소기준권리보다 먼저 설정된 가처분이 있는 경우, 낙찰을 받아도 그 가처분은 사라지지 않고 그대로 남습니다. 등기부만 훑어보고 넘어가면 나중에 소유권 자체가 흔들릴 수 있는 상황입니다. 예를 들어 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 있는 경우, 배당을 다 받지 못한 보증금 잔액을 낙찰자가 떠안게 되는 상황이 생깁니다. 전입일과 확정일자를 말소기준권리 설정일과 비교해봐야 이런 부담을 미리 걸러낼 수 있습니다. 경매 초보가 자주 오해하는 점 등기부등본에 별다른 권리가 없어 보이면 안전하다고 여기는 경우가 흔합니다. 하지만 대항력 있는 임차인이나 유치권처럼 등기부에 잘 드러나지 않는 권리도 있어서, 현장 확인 없이는 판단이 완전히 끝나지 않습니다. 근저당이 여러 건 잡혀 있다고 해서 전부...

부동산 경매 낙찰 전 확인사항, 말소기준권리부터 보는 순서 경매 물건을 검색하다 보면 시세보다 낮은 감정가에 먼저 마음이 끌리기 마련입니다. 하지만 낙찰 후 인수해야 할 권리나 명도 비용이 남아있다면 실제 부담은 낙찰가보다 훨씬 커질 수 있습니다. 입찰표를 쓰기 전에 등기부등본과 매각물건명세서를 통해 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리가 남는지부터 판단해야 합니다. 낙찰 전 뭘 확인해야 할까 경매 권리분석의 시작은 등기부등본에 설정된 권리 중 가장 앞선 권리, 즉 말소기준권리를 찾는 일입니다. 일반적으로 말소기준권리보다 뒤에 설정된 등기상 권리는 매각으로 소멸하지만, 권리의 종류와 사건 기록에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 말소기준권리가 되는 항목 · (근)저당권 · 압류·가압류 · 담보가등기 · 경매개시결정등기 · 배당요구한 선순위 전세권 등기부 갑구와 을구를 시간 순서대로 나열했을 때 가장 먼저 등장하는 권리가 기준이 됩니다. 이 순서를 잘못 짚으면 소멸한 줄 알았던 권리를 낙찰 이후에 그대로 인수하게 되는 경우도 있습니다. 등기부등본 뭘 봐야할까 대항력 있는 세입자라면 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 말소기준권리보다 먼저 대항력이 발생한 임차인은 선순위 임차인에 해당할 수 있습니다. 대항력이 있으면 낙찰자가 보증금을 전부 돌려주기 전까지는 집을 비워달라고 요구할 수 없습니다. 다만 대항력과 우선변제권은 별개의 문제라서, 배당요구를 했는지 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 예를 들어 대항력을 갖춘 세입자가 배당요구를 했다면 보증금 중 일부는 법원 배당 절차에서 정산되고, 남은 금액만 낙찰자가 부담하게 됩니다. 반대로 대항력은 있지만 배당요구를 하지 않았거나 배당요구 종기를 놓친 경우라면, 보증금 전액이 그대로 낙찰자에게 인수될 수 있어 입찰가 산정 전에 반드시 짚어야 합니다. 인수될 수 있는 권리는 말소기준권리로 정...