매수인 계약 파기, 계약금 포기로 끝날까 집을 계약한 뒤 자금 사정이 바뀌거나 더 마음에 드는 매물을 발견해 계약을 없던 일로 하고 싶은 매수인이 적지 않습니다. 이때 가장 먼저 떠올리는 방법이 계약금 포기인데, 실제로는 중도금을 냈는지, 위약금 특약이 있는지, 약정한 계약금을 전부 보냈는지에 따라 매수인이 지는 책임의 크기가 완전히 달라집니다. 같은 "계약 파기"라도 계약금만 오간 단계와 중도금까지 들어간 단계는 법적으로 전혀 다른 문제로 다뤄집니다. 앞 단계에서는 계약금을 내려놓고 빠져나올 길이 열려 있지만, 뒤 단계에서는 매수인 혼자 결정해 계약을 끝낼 수 없고 손해배상과 소송 문제로 번질 여지가 생깁니다. 매수인 계약 파기 시 계약금이 어떻게 처리되는지, 언제부터 이야기가 달라지는지 단계별로 짚어 보겠습니다. 매수인이 파기하면 무엇을 잃을까 가장 궁금한 질문부터 답하면, 중도금을 내기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하는 방식으로 매매계약을 해제할 수 있습니다. 민법 제565조가 정한 이른바 해약금 해제입니다. 계약서에 이를 막는 별도 약정이 없다면, 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 쪽은 그 돈을 포기하고, 받은 쪽은 두 배를 돌려주고 계약에서 벗어날 수 있습니다. 이 방식으로 해제하면 매수인이 잃는 것은 원칙적으로 이미 건넨 계약금입니다. 매도인이 "다른 매수인을 찾느라 손해를 봤다"며 계약금을 넘는 금액을 추가로 청구하기는 어렵습니다. 해약금 해제에는 별도의 손해배상청구권이 따라붙지 않도록 법이 정해 두었기 때문입니다. 문제는 이 선택지가 언제까지나 열려 있지 않다는 점입니다. 중도금이 한 번 들어가면 매수인 스스로도 계약금 포기만으로는 계약을 끝낼 수 없게 됩니다. 파기 결심 전 먼저 볼 네 가지 · 중도금이 이미 들어갔는지, 누가 냈는지 · 약정한 계약금을 실제로 전부 보냈는지 · 계약서에 위약금·손해배상 조항이 있는지 · 대출 불가 등 해제...

부동산 매매계약 특약, 어떤 문구를 넣어야 할까 매매계약서 앞면은 대부분 표준 양식이라 누가 써도 비슷하게 나옵니다. 실제 분쟁이 갈리는 곳은 맨 아래 특약사항 칸입니다. 대출이 안 나왔을 때 계약금을 돌려받을 수 있는지, 잔금일에 근저당이 남아 있으면 어떻게 할지, 입주 후 누수가 발견되면 누가 고칠지는 대부분 특약 한 줄로 결론이 달라집니다. 매매계약 특약을 쓸 때 무엇을 넣어야 하고, 어떤 문구가 실제로 힘을 갖는지 상황별로 짚어보겠습니다. 특약이 비면 어떤 일이 생길까 특약사항이 비어 있으면 계약은 민법의 일반 규정과 거래 관행으로 해석됩니다. 문제는 일반 규정이 매수인이나 매도인 한쪽의 사정을 따로 봐주지 않는다는 점입니다. 대표적인 예가 주택담보대출입니다. 대출이 거절되더라도 계약서에 아무 조건이 없다면, 매수인은 잔금을 치르지 못한 쪽이 됩니다. 이때는 계약금을 포기하고 해제하거나, 잔금 미지급으로 채무불이행 책임을 지는 방향으로 이어지기 쉽습니다. 대출 불승인 자체가 계약금 반환 사유로 자동 인정되지는 않습니다. 특약이 없을 때 자주 생기는 분쟁 · 대출 거절 뒤 계약금을 돌려받을지 여부 · 잔금일까지 근저당 말소 안 된 경우 · 기존 세입자 보증금을 누가 처리할지 · 입주 후 누수·보일러 고장 수리 책임 · 옵션·가전 포함 여부를 둘러싼 다툼 반대로 특약을 꼼꼼하게 써두면 같은 상황에서도 해제 가능 여부, 계약금 처리, 비용 부담 주체가 미리 정해집니다. 그래서 매매계약서 특약사항은 계약서의 부속 문장이 아니라 사실상 거래 조건의 핵심이라고 봐야 합니다. 대출 불가 특약 쓰는 법 특약 문구에 꼭 들어갈 네 가지 특약은 길게 쓴다고 강해지지 않습니다. 분쟁이 생겼을 때 해석 여지가 없도록 네 가지 요소가 문장 안에 들어가 있어야 합니다. 힘 있는 특약의 조건 · 언제까지: 이행 기한을 날짜로 특정 · 무엇을: 이행할 행위를 구체적으로 · 안 되면: 해제·반환 등 결과 명시...