부동산 계약 해제, 언제 가능할까요 계약서에 도장을 찍고 나서도 마음이 바뀌는 순간은 생각보다 자주 찾아옵니다. 매수인은 더 좋은 매물을 발견하기도 하고, 매도인은 갑자기 오른 시세를 보고 계약을 후회하기도 합니다. 문제는 "계약금만 포기하면 언제든 끝낼 수 있다"고 오해하는 경우가 많다는 점입니다. 실제로는 계약이 어느 단계까지 진행됐는지에 따라 해제가 가능한지, 위약금은 얼마인지, 배액배상까지 가야 하는지가 완전히 달라집니다. 해제 전 먼저 볼 기준 · 계약 진행 단계 · 이행착수 여부 · 특약 사항 존재 · 귀책사유 위치 계약금만 주고받은 상태라면 당사자 사이에 다른 약정이 없고 상대방이 이행에 착수하지 않았다면 민법 제565조에 따른 해약금 해제를 검토할 수 있습니다. 매수인은 이미 낸 계약금을 포기하는 것으로, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주는 것으로 계약을 없던 일로 할 수 있습니다. 다만 이 권리에는 시한이 있습니다. 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능하다는 점입니다. 여기서 이행착수란 단순히 마음의 준비를 한 정도가 아니라, 중도금을 실제로 입금하거나 잔금을 치르기 위한 구체적인 행동에 나선 상태를 말합니다. 중도금 넣었다면 상황 다릅니다 중도금 지급이 이행 착수로 인정되면 앞서 말한 해약금 해제는 어려워집니다. 매도인 입장에서 "계약금 두 배만 물어주면 그만"이라고 생각했다가 낭패를 보는 지점이 바로 여기입니다. 계약서에 중도금 지급일이 정해져 있어도 마찬가지입니다. 지급기일 전에는 중도금을 지급하지 않기로 한 특약 등 특별한 사정이 없다면, 지급기일 전 중도금 지급도 이행 착수로 인정될 수 있습니다. 다만 상대방이 이미 적법한 해제 절차에 들어간 경우 등에는 판단이 달라질 수 있습니다. 매도인이 계약 깨려는 경우엔 부동산 가격이 오르면 매도인이 더 비싸게 팔 수 있는 다른 매수인을 찾아 계약을 흔드...

부동산 계약금 반환, 어떤 기준으로 판단할까 계약을 진행하다 사정이 생기면 가장 먼저 떠오르는 질문이 계약금을 돌려받을 수 있는가입니다. 결과는 계약서 문구 하나, 이행 진행 단계 하나에 따라 완전히 달라질 수 있습니다. 계약금 반환, 언제 가능할까요 매매계약을 체결하면서 지급한 계약금은 원칙적으로 계약이 정상적으로 진행되면 잔금에 포함되어 정산되는 돈입니다. 문제는 계약이 중간에 깨졌을 때입니다. 계약금이 그냥 돌려받는 돈이 아니라 해약금 성격을 가진다는 점이 핵심입니다. 어느 쪽이 계약을 깨려고 하는지, 그리고 계약 진행이 어느 단계까지 왔는지에 따라 반환 여부와 금액이 크게 달라집니다. 계약 전 뭘 봐야할까 계약금 반환 전 확인할 것 · 계약서 위약금 조항 유무 · 중도금 지급 여부 · 소유권이전 서류 준비 여부 · 계약 해제 통보 시점 · 귀책사유가 누구에게 있는지 위약금 특약 있으면 어떨까 계약서에 "계약금은 위약금으로 본다"는 문구가 있는 경우와 없는 경우, 결과가 다르게 흘러갑니다. 계약금을 위약금으로 정한 특약이 있다면 손해배상액의 예정으로 해석될 수 있습니다. 다만 실제 적용 범위는 특약 문구와 계약 위반 사유에 따라 달라질 수 있습니다. 반대로 이런 조항이 없다면, 계약금은 민법상 해약금으로 다뤄지면서 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하는 방식으로 해제가 이뤄질 수 있습니다. 예를 들어 계약서에 위약금 조항 없이 계약금만 명시된 경우, 매도인이 다른 매수인에게 더 높은 가격에 팔고 싶어 계약을 파기하려면 받은 계약금의 두 배를 상환해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 이행 착수 여부가 판단 기준 계약금 해제가 언제까지 가능한지도 자주 헷갈리는 부분입니다. 기준은 당사자 중 한쪽이라도 이행에 착수했는지 여부입니다. 중도금 지급은 일반적으로 이행 착수 판단의 중요한 기준이 됩니다. 소유권이전 서류의 교부나 잔금 마련...

부동산 매매계약 전, 뭘 먼저 봐야 할까 마음에 드는 집을 찾으면 계약부터 서두르게 됩니다. 하지만 등기부등본 한 장, 근저당 설정 여부 하나로 이후 진행이 완전히 달라지는 경우가 많습니다. 계약금을 넣기 전 무엇을 확인해야 결과가 달라지지 않는지 정리했습니다. 계약 전 반드시 봐야할 것 부동산 매매계약은 계약서에 도장을 찍는 순간이 아니라, 그 전에 확인한 내용에 따라 결과가 달라집니다. 등기부등본상 소유자와 실제 계약자가 같은 사람인지부터 시작해야 합니다. 계약 전 확인 체크리스트 · 등기부등본 갑구·을구 확인 · 근저당·가압류 설정 여부 · 매도인과 등기명의인 일치 · 건축물대장 위반건축물 표시 · 대출 사전한도와 실제한도 차이 · 계약서 특약 사항 반영 여부 등기부등본에 문제가 없다고 해서 거래 전체가 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 매도인의 신분증과 등기명의인이 일치하는지, 위임장으로 계약하는 경우라면 위임 범위까지 함께 봐야 합니다. 등기부등본 뭘 봐야할까 등기부등본에서 확인할 부분 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있습니다. 표제부는 부동산의 표시, 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외의 권리를 담고 있습니다. 근저당이나 가압류는 대부분 을구에 표시됩니다. 예를 들어 등기부등본상 소유자와 계약서에 서명하는 사람이 다른 경우가 있습니다. 이럴 때는 대리인 관계인지, 위임장과 인감증명서가 실제로 첨부되어 있는지부터 확인해야 합니다. 위임 범위에 잔금 수령 권한까지 포함되어 있는지에 따라 계약 진행 여부가 달라질 수 있습니다. 단순히 서류가 갖춰져 있다는 이유만으로 안심하기보다는, 등기소나 법무사를 통해 위임 내용을 다시 확인하는 절차가 필요합니다. 근저당 있으면 계약 위험할까 근저당이 설정돼 있다고 해서 무조건 계약을 포기해야 하는 것은 아닙니다. 잔금일에 기존 대출을 상환하고 근저당을 말소하는 조건으로 진행하는 거래가 실제로 많습니다. ...

계약서에 도장을 찍기 직전, 이런 상황에 놓여 계신가요? 해당 토지나 아파트가 토지거래허가구역인지 몰랐거나, 허가가 나지 않으면 계약이 어떻게 되는지 확신이 서지 않는 상태일 수 있습니다. 이 글은 계약 직전 단계에서 "허가 취소 시 계약금을 돌려받을 수 있는지"를 판단하기 위한 기준을 정리한 글입니다. 허가 대상인지 먼저 확인 이 글에서 확인할 수 있는 것 확인 항목 판단 기준 계약 자체가 유효한지 허가 전 계약은 조건부 효력 허가 거절 시 계약 효력 원칙적으로 계약 무효 계약금 반환 가능 여부 특약 조건 및 귀책 사유에 따라 상이 일방 취소 시 계약금 처리 위약금 또는 반환 여부 달라짐 허가 없이 계약 진행 시 형사처벌 및 계약 무효 위험 허가 전 계약, 법적으로 유효한가요? 토지거래허가구역 내 부동산을 거래할 때, 허가를 받기 전에 계약서를 먼저 작성하는 경우가 많습니다. 이 방식은 실무에서 흔히 사용되지만, 해당 계약은 "허가를 받는 것을 조건으로 한 조건부 계약"의 성격을 가집니다. 즉, 허가가 나오지 않으면 계약은 소급하여 효력을 잃게 됩니다. 허가 신청조차 하지 않은 상태에서 잔금을 치른 경우에는 무허가 거래로 간주될 수 있으며, 이 경우 거래가 제한될 수 있습니다. 허가 대상인지 먼저 확인해야 합니다. 허...