매수인 계약 파기, 계약금 포기로 끝날까 집을 계약한 뒤 자금 사정이 바뀌거나 더 마음에 드는 매물을 발견해 계약을 없던 일로 하고 싶은 매수인이 적지 않습니다. 이때 가장 먼저 떠올리는 방법이 계약금 포기인데, 실제로는 중도금을 냈는지, 위약금 특약이 있는지, 약정한 계약금을 전부 보냈는지에 따라 매수인이 지는 책임의 크기가 완전히 달라집니다. 같은 "계약 파기"라도 계약금만 오간 단계와 중도금까지 들어간 단계는 법적으로 전혀 다른 문제로 다뤄집니다. 앞 단계에서는 계약금을 내려놓고 빠져나올 길이 열려 있지만, 뒤 단계에서는 매수인 혼자 결정해 계약을 끝낼 수 없고 손해배상과 소송 문제로 번질 여지가 생깁니다. 매수인 계약 파기 시 계약금이 어떻게 처리되는지, 언제부터 이야기가 달라지는지 단계별로 짚어 보겠습니다. 매수인이 파기하면 무엇을 잃을까 가장 궁금한 질문부터 답하면, 중도금을 내기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하는 방식으로 매매계약을 해제할 수 있습니다. 민법 제565조가 정한 이른바 해약금 해제입니다. 계약서에 이를 막는 별도 약정이 없다면, 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 쪽은 그 돈을 포기하고, 받은 쪽은 두 배를 돌려주고 계약에서 벗어날 수 있습니다. 이 방식으로 해제하면 매수인이 잃는 것은 원칙적으로 이미 건넨 계약금입니다. 매도인이 "다른 매수인을 찾느라 손해를 봤다"며 계약금을 넘는 금액을 추가로 청구하기는 어렵습니다. 해약금 해제에는 별도의 손해배상청구권이 따라붙지 않도록 법이 정해 두었기 때문입니다. 문제는 이 선택지가 언제까지나 열려 있지 않다는 점입니다. 중도금이 한 번 들어가면 매수인 스스로도 계약금 포기만으로는 계약을 끝낼 수 없게 됩니다. 파기 결심 전 먼저 볼 네 가지 · 중도금이 이미 들어갔는지, 누가 냈는지 · 약정한 계약금을 실제로 전부 보냈는지 · 계약서에 위약금·손해배상 조항이 있는지 · 대출 불가 등 해제...

대출 안 나오면 계약금 돌려받을 수 있을까 매매계약을 하고 계약금까지 보냈는데 은행에서 주택담보대출이 거절되거나 한도가 예상보다 크게 줄었다는 연락을 받으면 가장 먼저 떠오르는 질문은 하나입니다. 이 계약을 없던 일로 하고 계약금을 돌려받을 수 있느냐는 것입니다. 결론부터 말하면 대출이 안 나왔다는 사실만으로 계약금이 자동 반환되지는 않으며, 계약서에 대출 관련 특약이 있었는지, 중도금이 오갔는지, 대출이 막힌 이유가 누구 쪽에 있는지에 따라 결과가 전혀 달라집니다. 최근 수도권과 규제지역의 주담대 한도와 LTV·DSR 기준이 달라지면서, 계약 당시 예상했던 대출액과 실제 승인액이 어긋나는 경우도 생기고 있습니다. 은행 상담 때 들은 금액을 믿고 계약금을 먼저 보냈다가 잔금 직전에 한도가 줄어든 사례도 적지 않습니다. 아래에서는 대출 불가 상황에서 계약금이 어떻게 처리되는지 실제 판단 순서대로 짚어보겠습니다. 대출 거절되면 계약금 돌려받나 법원은 대체로 잔금을 마련할 책임, 즉 대출을 받아 오는 책임을 매수인에게 있다고 봅니다. 매도인 입장에서는 매수인이 현금으로 내든 대출로 내든 약속한 날 대금이 들어오면 그만이기 때문입니다. 그래서 계약서에 아무 약속이 없다면 "은행이 안 빌려줘서 못 산다"는 사정은 매수인 쪽 사유로 취급되고, 계약금을 돌려달라는 주장이 받아들여지기 어렵습니다. 다만 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 민법 제565조는 상대방이 이행에 착수하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있습니다. 대출이 막혔을 때 중도금 전이라면 매수인은 최소한 계약금만 잃고 계약에서 빠져나올 길이 있다는 뜻이고, 이미 중도금을 넘긴 뒤라면 이 방법조차 쓰기 어려워집니다. 반대로 계약금을 온전히 돌려받는 길은 주로 세 가지입니다. 대출 불가 시 해제한다는 특약이 있는 경우, 대출이 막힌 원인이 매도인 쪽 물건 사정에 있는 경우, 그리고 매도인과 합...