매수인 계약 파기, 계약금 포기로 끝날까 집을 계약한 뒤 자금 사정이 바뀌거나 더 마음에 드는 매물을 발견해 계약을 없던 일로 하고 싶은 매수인이 적지 않습니다. 이때 가장 먼저 떠올리는 방법이 계약금 포기인데, 실제로는 중도금을 냈는지, 위약금 특약이 있는지, 약정한 계약금을 전부 보냈는지에 따라 매수인이 지는 책임의 크기가 완전히 달라집니다. 같은 "계약 파기"라도 계약금만 오간 단계와 중도금까지 들어간 단계는 법적으로 전혀 다른 문제로 다뤄집니다. 앞 단계에서는 계약금을 내려놓고 빠져나올 길이 열려 있지만, 뒤 단계에서는 매수인 혼자 결정해 계약을 끝낼 수 없고 손해배상과 소송 문제로 번질 여지가 생깁니다. 매수인 계약 파기 시 계약금이 어떻게 처리되는지, 언제부터 이야기가 달라지는지 단계별로 짚어 보겠습니다. 매수인이 파기하면 무엇을 잃을까 가장 궁금한 질문부터 답하면, 중도금을 내기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하는 방식으로 매매계약을 해제할 수 있습니다. 민법 제565조가 정한 이른바 해약금 해제입니다. 계약서에 이를 막는 별도 약정이 없다면, 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 쪽은 그 돈을 포기하고, 받은 쪽은 두 배를 돌려주고 계약에서 벗어날 수 있습니다. 이 방식으로 해제하면 매수인이 잃는 것은 원칙적으로 이미 건넨 계약금입니다. 매도인이 "다른 매수인을 찾느라 손해를 봤다"며 계약금을 넘는 금액을 추가로 청구하기는 어렵습니다. 해약금 해제에는 별도의 손해배상청구권이 따라붙지 않도록 법이 정해 두었기 때문입니다. 문제는 이 선택지가 언제까지나 열려 있지 않다는 점입니다. 중도금이 한 번 들어가면 매수인 스스로도 계약금 포기만으로는 계약을 끝낼 수 없게 됩니다. 파기 결심 전 먼저 볼 네 가지 · 중도금이 이미 들어갔는지, 누가 냈는지 · 약정한 계약금을 실제로 전부 보냈는지 · 계약서에 위약금·손해배상 조항이 있는지 · 대출 불가 등 해제...

계약 해제와 해지 차이, 부동산 계약에서는 뭐가 다를까 집을 사기로 했다가 마음을 바꾸면 계약 해제라고 하고, 전세 도중 이사를 가면 계약 해지라고 합니다. 두 단어는 비슷해 보이지만 계약이 처음부터 없던 일이 되는지, 앞으로만 끝나는지가 다릅니다. 이 차이 때문에 돌려받는 돈의 범위와 계약금 처리, 통보 시점까지 달라지므로 내 계약이 어느 쪽에 해당하는지부터 가려야 합니다. 부동산 거래에서 해제와 해지를 혼동하면 계약서 문구를 잘못 쓰거나, 받을 수 있는 돈을 놓치는 일이 생깁니다. 매매계약과 전월세 계약을 나눠서 보면 차이가 훨씬 선명해집니다. 해제와 해지, 무엇이 다를까요 가장 큰 차이는 효력이 미치는 방향입니다. 계약 해제는 계약을 체결한 시점까지 거슬러 올라가 계약이 처음부터 없었던 상태로 되돌립니다. 그래서 서로 주고받은 돈과 물건을 원래대로 돌려놓는 원상회복 의무가 생깁니다. 계약 해지는 민법 제550조에 따라 계약이 장래에 대해서만 효력을 잃습니다. 이미 지나간 기간의 계약은 유효하게 남기 때문에, 그동안 살았던 집의 월세를 돌려달라고 할 수는 없습니다. 해지는 주로 임대차처럼 일정 기간 계속되는 계약에서 쓰이고, 해제는 매매처럼 한 번의 이행으로 끝나는 계약에서 쓰입니다. 한 줄로 구분하는 기준 · 해제는 계약 시점으로 되돌아갑니다 · 해지는 통보 이후부터 계약이 끝납니다 · 매매계약은 보통 해제로 다뤄집니다 · 전월세 계약은 보통 해지로 다룹니다 · 입주 전 임대차는 해제가 될 수 있습니다 계약서에 적힌 단어만으로 결론이 나는 것은 아닙니다. 전세계약서에 해제라고 적혀 있어도 이미 입주해 몇 달을 살았다면 실질은 해지로 판단되고, 반대로 입주 전 계약금만 오간 임대차라면 해제 문제로 다뤄집니다. 부동산 계약 해제 가능한 시점 집 매매계약은 왜 해제일까요 매매계약은 대금을 치르고 소유권을 넘기면 목적이 끝나는 계약입니다. 그래서 중간에 계약을 없애려면 해제가 됩니다. 매매계약...

부동산 매매계약 특약, 어떤 문구를 넣어야 할까 매매계약서 앞면은 대부분 표준 양식이라 누가 써도 비슷하게 나옵니다. 실제 분쟁이 갈리는 곳은 맨 아래 특약사항 칸입니다. 대출이 안 나왔을 때 계약금을 돌려받을 수 있는지, 잔금일에 근저당이 남아 있으면 어떻게 할지, 입주 후 누수가 발견되면 누가 고칠지는 대부분 특약 한 줄로 결론이 달라집니다. 매매계약 특약을 쓸 때 무엇을 넣어야 하고, 어떤 문구가 실제로 힘을 갖는지 상황별로 짚어보겠습니다. 특약이 비면 어떤 일이 생길까 특약사항이 비어 있으면 계약은 민법의 일반 규정과 거래 관행으로 해석됩니다. 문제는 일반 규정이 매수인이나 매도인 한쪽의 사정을 따로 봐주지 않는다는 점입니다. 대표적인 예가 주택담보대출입니다. 대출이 거절되더라도 계약서에 아무 조건이 없다면, 매수인은 잔금을 치르지 못한 쪽이 됩니다. 이때는 계약금을 포기하고 해제하거나, 잔금 미지급으로 채무불이행 책임을 지는 방향으로 이어지기 쉽습니다. 대출 불승인 자체가 계약금 반환 사유로 자동 인정되지는 않습니다. 특약이 없을 때 자주 생기는 분쟁 · 대출 거절 뒤 계약금을 돌려받을지 여부 · 잔금일까지 근저당 말소 안 된 경우 · 기존 세입자 보증금을 누가 처리할지 · 입주 후 누수·보일러 고장 수리 책임 · 옵션·가전 포함 여부를 둘러싼 다툼 반대로 특약을 꼼꼼하게 써두면 같은 상황에서도 해제 가능 여부, 계약금 처리, 비용 부담 주체가 미리 정해집니다. 그래서 매매계약서 특약사항은 계약서의 부속 문장이 아니라 사실상 거래 조건의 핵심이라고 봐야 합니다. 대출 불가 특약 쓰는 법 특약 문구에 꼭 들어갈 네 가지 특약은 길게 쓴다고 강해지지 않습니다. 분쟁이 생겼을 때 해석 여지가 없도록 네 가지 요소가 문장 안에 들어가 있어야 합니다. 힘 있는 특약의 조건 · 언제까지: 이행 기한을 날짜로 특정 · 무엇을: 이행할 행위를 구체적으로 · 안 되면: 해제·반환 등 결과 명시...

대출 안 나오면 계약금 돌려받을 수 있을까 매매계약을 하고 계약금까지 보냈는데 은행에서 주택담보대출이 거절되거나 한도가 예상보다 크게 줄었다는 연락을 받으면 가장 먼저 떠오르는 질문은 하나입니다. 이 계약을 없던 일로 하고 계약금을 돌려받을 수 있느냐는 것입니다. 결론부터 말하면 대출이 안 나왔다는 사실만으로 계약금이 자동 반환되지는 않으며, 계약서에 대출 관련 특약이 있었는지, 중도금이 오갔는지, 대출이 막힌 이유가 누구 쪽에 있는지에 따라 결과가 전혀 달라집니다. 최근 수도권과 규제지역의 주담대 한도와 LTV·DSR 기준이 달라지면서, 계약 당시 예상했던 대출액과 실제 승인액이 어긋나는 경우도 생기고 있습니다. 은행 상담 때 들은 금액을 믿고 계약금을 먼저 보냈다가 잔금 직전에 한도가 줄어든 사례도 적지 않습니다. 아래에서는 대출 불가 상황에서 계약금이 어떻게 처리되는지 실제 판단 순서대로 짚어보겠습니다. 대출 거절되면 계약금 돌려받나 법원은 대체로 잔금을 마련할 책임, 즉 대출을 받아 오는 책임을 매수인에게 있다고 봅니다. 매도인 입장에서는 매수인이 현금으로 내든 대출로 내든 약속한 날 대금이 들어오면 그만이기 때문입니다. 그래서 계약서에 아무 약속이 없다면 "은행이 안 빌려줘서 못 산다"는 사정은 매수인 쪽 사유로 취급되고, 계약금을 돌려달라는 주장이 받아들여지기 어렵습니다. 다만 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 민법 제565조는 상대방이 이행에 착수하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있습니다. 대출이 막혔을 때 중도금 전이라면 매수인은 최소한 계약금만 잃고 계약에서 빠져나올 길이 있다는 뜻이고, 이미 중도금을 넘긴 뒤라면 이 방법조차 쓰기 어려워집니다. 반대로 계약금을 온전히 돌려받는 길은 주로 세 가지입니다. 대출 불가 시 해제한다는 특약이 있는 경우, 대출이 막힌 원인이 매도인 쪽 물건 사정에 있는 경우, 그리고 매도인과 합...

중도금 못 내면 생기는 일, 계약 해제부터 계약금까지 중도금 날짜가 다가오는데 자금이 모자라거나 대출이 예상보다 늦어지면 가장 먼저 드는 걱정은 계약이 그대로 깨지는지, 이미 낸 계약금은 어떻게 되는지입니다. 중도금 미납은 날짜가 하루 지났다고 곧바로 계약이 사라지는 문제는 아니지만, 계약서 특약과 매도인의 대응에 따라 계약금을 잃거나 위약금을 부담하는 결과로 이어질 수 있습니다. 일반 매매와 분양 아파트는 적용되는 기준도 다릅니다. 이 글에서는 중도금을 못 냈을 때 계약 해제까지 어떤 단계를 거치는지, 중도금 전후로 무엇이 달라지는지, 매매계약과 분양계약에서 계약금·위약금이 어떻게 처리되는지를 실제 상황에 맞춰 짚어 봅니다. 중도금 늦으면 바로 해제될까 중도금 지급일이 지났다고 해서 계약이 자동으로 해제되지는 않습니다. 법적으로는 매수인이 약속한 날짜에 돈을 내지 못한 이행지체 상태가 되고, 이때부터 지연에 따른 손해배상 문제가 먼저 생깁니다. 매도인이 계약을 해제하려면 보통 상당한 기간을 정해 중도금을 내라고 요구하는 이행최고를 거쳐야 합니다. 그 기간 안에도 납부하지 않으면 그때 해제 통지를 보낼 수 있게 됩니다. 실무에서는 내용증명으로 최고와 해제 통지를 보내는 일이 흔합니다. 예외는 계약서 특약입니다. "중도금을 지정일까지 지급하지 않으면 별도 통지 없이 계약이 해제된다"는 식의 자동해제 조항이 있다면, 최고 절차 없이 해제를 주장할 여지가 생깁니다. 다만 이런 특약도 문구와 당사자 사정에 따라 효력이 다투어지기 때문에, 조항 하나만 보고 결론을 내리기는 어렵습니다. 중도금 미납 시 먼저 볼 항목 · 계약서에 적힌 중도금 지급일과 정확한 금액 · 자동해제 특약이 계약서에 들어 있는지 · 위약금 또는 손해배상 예정 조항의 금액 · 매도인이 이행최고 통지를 보냈는지 여부 · 중도금 일부라도 이미 지급한 돈이 있는지 중도금 전 계약금 포기 해제 중도금 전후로 무엇이 바뀔까 ...