부동산 경매 낙찰 전 확인사항, 말소기준권리부터 보는 순서 경매 물건을 검색하다 보면 시세보다 낮은 감정가에 먼저 마음이 끌리기 마련입니다. 하지만 낙찰 후 인수해야 할 권리나 명도 비용이 남아있다면 실제 부담은 낙찰가보다 훨씬 커질 수 있습니다. 입찰표를 쓰기 전에 등기부등본과 매각물건명세서를 통해 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리가 남는지부터 판단해야 합니다. 낙찰 전 뭘 확인해야 할까 경매 권리분석의 시작은 등기부등본에 설정된 권리 중 가장 앞선 권리, 즉 말소기준권리를 찾는 일입니다. 일반적으로 말소기준권리보다 뒤에 설정된 등기상 권리는 매각으로 소멸하지만, 권리의 종류와 사건 기록에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 말소기준권리가 되는 항목 · (근)저당권 · 압류·가압류 · 담보가등기 · 경매개시결정등기 · 배당요구한 선순위 전세권 등기부 갑구와 을구를 시간 순서대로 나열했을 때 가장 먼저 등장하는 권리가 기준이 됩니다. 이 순서를 잘못 짚으면 소멸한 줄 알았던 권리를 낙찰 이후에 그대로 인수하게 되는 경우도 있습니다. 등기부등본 뭘 봐야할까 대항력 있는 세입자라면 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 말소기준권리보다 먼저 대항력이 발생한 임차인은 선순위 임차인에 해당할 수 있습니다. 대항력이 있으면 낙찰자가 보증금을 전부 돌려주기 전까지는 집을 비워달라고 요구할 수 없습니다. 다만 대항력과 우선변제권은 별개의 문제라서, 배당요구를 했는지 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 예를 들어 대항력을 갖춘 세입자가 배당요구를 했다면 보증금 중 일부는 법원 배당 절차에서 정산되고, 남은 금액만 낙찰자가 부담하게 됩니다. 반대로 대항력은 있지만 배당요구를 하지 않았거나 배당요구 종기를 놓친 경우라면, 보증금 전액이 그대로 낙찰자에게 인수될 수 있어 입찰가 산정 전에 반드시 짚어야 합니다. 인수될 수 있는 권리는 말소기준권리로 정...