매수인 계약 파기, 계약금 포기로 끝날까 집을 계약한 뒤 자금 사정이 바뀌거나 더 마음에 드는 매물을 발견해 계약을 없던 일로 하고 싶은 매수인이 적지 않습니다. 이때 가장 먼저 떠올리는 방법이 계약금 포기인데, 실제로는 중도금을 냈는지, 위약금 특약이 있는지, 약정한 계약금을 전부 보냈는지에 따라 매수인이 지는 책임의 크기가 완전히 달라집니다. 같은 "계약 파기"라도 계약금만 오간 단계와 중도금까지 들어간 단계는 법적으로 전혀 다른 문제로 다뤄집니다. 앞 단계에서는 계약금을 내려놓고 빠져나올 길이 열려 있지만, 뒤 단계에서는 매수인 혼자 결정해 계약을 끝낼 수 없고 손해배상과 소송 문제로 번질 여지가 생깁니다. 매수인 계약 파기 시 계약금이 어떻게 처리되는지, 언제부터 이야기가 달라지는지 단계별로 짚어 보겠습니다. 매수인이 파기하면 무엇을 잃을까 가장 궁금한 질문부터 답하면, 중도금을 내기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하는 방식으로 매매계약을 해제할 수 있습니다. 민법 제565조가 정한 이른바 해약금 해제입니다. 계약서에 이를 막는 별도 약정이 없다면, 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 쪽은 그 돈을 포기하고, 받은 쪽은 두 배를 돌려주고 계약에서 벗어날 수 있습니다. 이 방식으로 해제하면 매수인이 잃는 것은 원칙적으로 이미 건넨 계약금입니다. 매도인이 "다른 매수인을 찾느라 손해를 봤다"며 계약금을 넘는 금액을 추가로 청구하기는 어렵습니다. 해약금 해제에는 별도의 손해배상청구권이 따라붙지 않도록 법이 정해 두었기 때문입니다. 문제는 이 선택지가 언제까지나 열려 있지 않다는 점입니다. 중도금이 한 번 들어가면 매수인 스스로도 계약금 포기만으로는 계약을 끝낼 수 없게 됩니다. 파기 결심 전 먼저 볼 네 가지 · 중도금이 이미 들어갔는지, 누가 냈는지 · 약정한 계약금을 실제로 전부 보냈는지 · 계약서에 위약금·손해배상 조항이 있는지 · 대출 불가 등 해제...

매매계약서 검인, 따로 받아야 할까 잔금을 앞두고 등기 서류를 챙기다 보면 "매매계약서도 구청에서 검인을 받아야 하나요"라는 질문이 자주 나옵니다. 예전에는 매매계약서에도 검인 도장을 받은 뒤 등기를 신청했지만, 2006년 부동산 실거래가 신고제도가 시행된 뒤로 매매는 거래신고필증이 검인을 대신하고 있습니다. 반면 부모와 자녀 사이의 증여, 교환, 공유물분할처럼 매매가 아닌 계약으로 소유권을 옮길 때는 지금도 검인을 거쳐야 등기가 접수됩니다. 결국 검인이 필요한지는 계약서 제목이 아니라 등기 원인과 신고 여부로 판단하게 됩니다. 매매계약서, 검인 없이 등기될까 부동산등기 특별조치법은 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때 계약서에 시장·군수·구청장의 검인을 받도록 정하고 있습니다. 다만 부동산 거래신고법에 따라 매매계약을 신고하고 신고필증을 발급받았다면, 그 신고필증으로 검인을 받은 것으로 봅니다. 아파트나 빌라, 토지를 일반적인 매매로 사고판다면 구청을 따로 찾아가 검인 도장을 받는 절차는 거치지 않는 셈입니다. 그렇다고 매매에 아무 절차가 없는 것은 아닙니다. 실거래가 신고는 계약 체결일부터 30일 이내에 해야 하고, 공인중개사를 통해 거래했다면 개업공인중개사가 신고하는 것이 원칙입니다. 직거래라면 매도인과 매수인이 함께 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)이나 관할 시·군·구청에서 신고합니다. 등기를 신청할 때 신고필증에 적힌 거래가액이 함께 제출되기 때문에, 신고가 빠진 매매라면 검인보다 신고 누락부터 바로잡아야 등기가 진행됩니다. 토지거래허가구역 안에서 허가를 받고 체결한 계약도 비슷합니다. 허가증을 발급받은 경우 검인을 받은 것으로 보는 규정이 있어, 허가 절차가 사실상 검인 역할을 겸하게 됩니다. 검인 필요 여부를 가르는 기준 · 등기 원인이 매매인지, 증여·교환인지 · 실거래가 신고 후 신고필증을 받았는지 · 토지거래허가구역에서 허가를 받은 계약인지 · 상속·...

계약 해제와 해지 차이, 부동산 계약에서는 뭐가 다를까 집을 사기로 했다가 마음을 바꾸면 계약 해제라고 하고, 전세 도중 이사를 가면 계약 해지라고 합니다. 두 단어는 비슷해 보이지만 계약이 처음부터 없던 일이 되는지, 앞으로만 끝나는지가 다릅니다. 이 차이 때문에 돌려받는 돈의 범위와 계약금 처리, 통보 시점까지 달라지므로 내 계약이 어느 쪽에 해당하는지부터 가려야 합니다. 부동산 거래에서 해제와 해지를 혼동하면 계약서 문구를 잘못 쓰거나, 받을 수 있는 돈을 놓치는 일이 생깁니다. 매매계약과 전월세 계약을 나눠서 보면 차이가 훨씬 선명해집니다. 해제와 해지, 무엇이 다를까요 가장 큰 차이는 효력이 미치는 방향입니다. 계약 해제는 계약을 체결한 시점까지 거슬러 올라가 계약이 처음부터 없었던 상태로 되돌립니다. 그래서 서로 주고받은 돈과 물건을 원래대로 돌려놓는 원상회복 의무가 생깁니다. 계약 해지는 민법 제550조에 따라 계약이 장래에 대해서만 효력을 잃습니다. 이미 지나간 기간의 계약은 유효하게 남기 때문에, 그동안 살았던 집의 월세를 돌려달라고 할 수는 없습니다. 해지는 주로 임대차처럼 일정 기간 계속되는 계약에서 쓰이고, 해제는 매매처럼 한 번의 이행으로 끝나는 계약에서 쓰입니다. 한 줄로 구분하는 기준 · 해제는 계약 시점으로 되돌아갑니다 · 해지는 통보 이후부터 계약이 끝납니다 · 매매계약은 보통 해제로 다뤄집니다 · 전월세 계약은 보통 해지로 다룹니다 · 입주 전 임대차는 해제가 될 수 있습니다 계약서에 적힌 단어만으로 결론이 나는 것은 아닙니다. 전세계약서에 해제라고 적혀 있어도 이미 입주해 몇 달을 살았다면 실질은 해지로 판단되고, 반대로 입주 전 계약금만 오간 임대차라면 해제 문제로 다뤄집니다. 부동산 계약 해제 가능한 시점 집 매매계약은 왜 해제일까요 매매계약은 대금을 치르고 소유권을 넘기면 목적이 끝나는 계약입니다. 그래서 중간에 계약을 없애려면 해제가 됩니다. 매매계약...

부동산 매매계약 특약, 어떤 문구를 넣어야 할까 매매계약서 앞면은 대부분 표준 양식이라 누가 써도 비슷하게 나옵니다. 실제 분쟁이 갈리는 곳은 맨 아래 특약사항 칸입니다. 대출이 안 나왔을 때 계약금을 돌려받을 수 있는지, 잔금일에 근저당이 남아 있으면 어떻게 할지, 입주 후 누수가 발견되면 누가 고칠지는 대부분 특약 한 줄로 결론이 달라집니다. 매매계약 특약을 쓸 때 무엇을 넣어야 하고, 어떤 문구가 실제로 힘을 갖는지 상황별로 짚어보겠습니다. 특약이 비면 어떤 일이 생길까 특약사항이 비어 있으면 계약은 민법의 일반 규정과 거래 관행으로 해석됩니다. 문제는 일반 규정이 매수인이나 매도인 한쪽의 사정을 따로 봐주지 않는다는 점입니다. 대표적인 예가 주택담보대출입니다. 대출이 거절되더라도 계약서에 아무 조건이 없다면, 매수인은 잔금을 치르지 못한 쪽이 됩니다. 이때는 계약금을 포기하고 해제하거나, 잔금 미지급으로 채무불이행 책임을 지는 방향으로 이어지기 쉽습니다. 대출 불승인 자체가 계약금 반환 사유로 자동 인정되지는 않습니다. 특약이 없을 때 자주 생기는 분쟁 · 대출 거절 뒤 계약금을 돌려받을지 여부 · 잔금일까지 근저당 말소 안 된 경우 · 기존 세입자 보증금을 누가 처리할지 · 입주 후 누수·보일러 고장 수리 책임 · 옵션·가전 포함 여부를 둘러싼 다툼 반대로 특약을 꼼꼼하게 써두면 같은 상황에서도 해제 가능 여부, 계약금 처리, 비용 부담 주체가 미리 정해집니다. 그래서 매매계약서 특약사항은 계약서의 부속 문장이 아니라 사실상 거래 조건의 핵심이라고 봐야 합니다. 대출 불가 특약 쓰는 법 특약 문구에 꼭 들어갈 네 가지 특약은 길게 쓴다고 강해지지 않습니다. 분쟁이 생겼을 때 해석 여지가 없도록 네 가지 요소가 문장 안에 들어가 있어야 합니다. 힘 있는 특약의 조건 · 언제까지: 이행 기한을 날짜로 특정 · 무엇을: 이행할 행위를 구체적으로 · 안 되면: 해제·반환 등 결과 명시...

부동산 중개수수료 얼마일까, 매매·전세·월세 계산 방법 집을 사거나 전세·월세 계약을 앞두면 가장 먼저 떠오르는 질문이 "복비는 얼마나 나올까"입니다. 부동산 중개수수료는 법에서 정한 정액이 아니라 거래금액 구간별 상한요율과 한도액 안에서 중개사와 협의해 정하는 금액이라, 같은 5억 원 거래라도 누구는 200만 원을, 누구는 그보다 적게 내기도 합니다. 매매인지 임대차인지, 주택인지 오피스텔·상가인지, 부가세가 붙는지에 따라 실제 부담액이 달라집니다. 이 글에서는 중개보수 요율표를 읽는 법부터 매매·전세·월세 복비 계산, 부가세와 지급 시기, 계약이 깨졌을 때 복비를 내야 하는지까지 실제 계약 전에 판단해야 할 기준을 차례로 짚어봅니다. 중개수수료, 누가 얼마 내나요 부동산 중개수수료의 법적 명칭은 '중개보수'입니다. 흔히 복비라고 부르는 이 금액은 매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 각자 따로 중개사에게 지급합니다. 5억 원 아파트 매매에서 복비가 200만 원이라면 매수인 200만 원, 매도인 200만 원을 각각 내는 방식이고, 두 사람이 나눠 내는 금액이 아닙니다. 금액은 세 단계로 정해집니다. 먼저 공인중개사법 시행규칙이 거래금액 구간별 상한요율과 한도액을 정하고, 주택은 그 범위 안에서 시·도 조례가 구체적인 요율을 정합니다. 마지막으로 의뢰인과 중개사가 그 상한 안에서 금액을 협의합니다. 요율표에 적힌 숫자는 '받을 수 있는 최대치'라는 뜻이지, 반드시 그만큼 내야 하는 고정 가격은 아닙니다. 복비가 달라지는 4가지 기준 · 매매인지 전세·월세 임대차 계약인지 · 주택·오피스텔·상가 중 어떤 물건인지 · 거래금액이 요율표 어느 구간에 속하는지 · 부가세가 별도로 붙는 중개사무소인지 지역별 요율은 부동산거래 전자계약시스템 (irts.molit.go.kr)의 중개보수 요율표나 서울의 경우 서울 부동산정보광장 (land.seoul.go.kr)에서 조회할 수...

매도인이 근저당을 말소하지 않으면 어떻게 될까 잔금일이 다가오는데 등기부등본 을구에 매도인의 근저당이 그대로 남아 있다면 매수인 입장에서는 잔금을 보내도 되는지부터 망설여집니다. 결론부터 말하면 별도의 채무인수 약정이 없는 일반 매매에서는 근저당 말소와 잔금 지급이 서로 맞물려 이행되는 관계로 봅니다. 다만 매도인이 말소를 하지 않았다는 사실 하나만으로 곧바로 계약을 깨거나 손해배상을 받을 수 있는 것은 아니고, 잔금 준비 상태와 특약 내용, 소유권 이전 여부에 따라 대응이 달라집니다. 실무에서 근저당 문제가 터지는 시점은 대부분 잔금일 당일입니다. 매도인이 "잔금 받아서 은행 대출 갚겠다"고 해 놓고 상환액이 부족하거나, 대출은 갚았는데 해지 절차를 빠뜨려 등기부에는 근저당이 그대로 남는 식입니다. 이 글에서는 잔금 전, 잔금 당일, 소유권 이전 후로 나눠 매수인이 무엇을 기준으로 판단해야 하는지 차례로 짚어보겠습니다. 잔금 전 말소 약속이 어긋날 때 근저당이 설정된 집을 사는 일 자체는 드물지 않습니다. 매도인 대부분이 주택담보대출을 안고 있기 때문입니다. 문제는 근저당의 존재가 아니라 잔금일에 누가, 어떤 돈으로, 언제 말소하느냐 가 계약서에 어떻게 적혀 있느냐입니다. 부동산 매매에서 매도인은 특별한 약정이 없다면 제한이나 부담이 없는 상태로 소유권을 넘겨줄 의무를 집니다. 대법원도 매수인이 근저당 채무를 인수해 잔금에서 빼기로 하는 등의 특약이 없는 한, 매도인의 근저당 말소·소유권이전등기 의무와 매수인의 잔금 지급 의무를 동시이행 관계로 보고 있습니다. 쉽게 말해 한쪽만 먼저 이행하라고 요구하기 어려운 관계입니다. 잔금 전 먼저 볼 부분 · 을구 근저당의 채권최고액과 설정 순위 · 매도인의 실제 대출 잔액과 상환 예정액 · 계약서에 적힌 근저당 말소 특약과 기한 · 잔금만으로 매도인 대출 전액 상환 가능 여부 · 근저당권자인 금융기관과 상환 처리 창구 여기서 많이 놓치는 부분이 ...

집 매매 후 하자 발견, 매도인 책임은 어디까지일까 잔금을 치르고 이사한 지 얼마 되지 않아 천장에서 물이 떨어지거나, 붙박이장을 치웠더니 벽 전체에 곰팡이가 번져 있는 일은 생각보다 자주 생깁니다. 이때 가장 먼저 떠오르는 질문은 매도인에게 수리비를 받을 수 있는지, 계약 자체를 무를 수 있는지입니다. 답은 하자의 종류, 계약 당시 알 수 있었는지, 특약 문구, 발견 후 지난 기간에 따라 갈립니다. 집 매매 후 하자 문제는 "누가 고치느냐"보다 "언제, 어떤 근거로 요구하느냐"에서 결과가 크게 벌어집니다. 발견 직후의 대응부터 매도인 하자담보책임 기한, 특약과 중개사 책임, 전월세와 신축 아파트의 차이까지 판단 순서대로 짚어보겠습니다. 하자 발견 직후 무엇부터 할까 물이 새는 걸 보면 당장 업체를 불러 고치고 싶어집니다. 그런데 원래 상태를 남기지 않고 공사부터 시작하면, 나중에 매도인에게 책임을 물을 때 하자가 있었다는 사실 자체를 입증하기 어려워집니다. 누수라면 물이 떨어지는 위치, 얼룩이 번진 범위, 날짜가 함께 보이는 사진과 영상이 가장 기본적인 증거가 됩니다. 하자 발견 직후 대응 순서 · 수리 전 사진·영상으로 하자 상태 기록 · 누수탐지 등 전문 업체의 원인 소견 받기 · 매도인·중개사에게 문자로 하자 사실 통보 · 수리 견적서와 영수증은 원본으로 보관 · 협의가 안 되면 내용증명으로 책임 요구 통보는 전화 한 통으로 끝내기보다 문자나 내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방식이 뒤에 유리하게 작용합니다. 매도인과 수리비 분담에 합의했다면 금액과 범위를 적은 합의서를 따로 받아두는 편이 안전합니다. 아래층까지 물이 번지는 누수는 응급 조치를 미룰 수 없으니, 조치 전과 후를 모두 찍어두고 진행하면 됩니다. 입주 2주 만에 욕실 천장 누수가 생긴 경우 예를 들어 입주 직후 욕실 천장에서 누수가 시작됐다면, 매도인이 예...